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登記簿に仮登記ってあるんだけど…これ何ですか？
不動産購入時に物件選びをするとき、あるいは何らかの
不動産担保を取得する際など、なんらかのご縁で不動産登記簿を見たときに
「所有権移転仮登記」とか「抵当権設定仮登記」などの登記が
記載されているものをご覧になったことがあるでしょうか
「はいあります！」という方も「ちょっとないなぁ…」という方も
今回は「仮登記」について最低限知っておくべきことについて書いてみたいと思います
私たちが通常目にする「所有権移転登記」や「抵当権設定登記」は
「仮登記」に対して「本登記」と呼ばれています
これは、それ自体が原則として完全な登記であり権利変動を表すものです
仮登記は、将来これらの「所有権移転」などの本登記がされることに備えて
あらかじめその順位を保全するために行われる登記です
本来、登記申請手続きは登記権利者と登記義務者が共同で申請し
法令で定める添付書類を申請書に添付して申請されるものです
仮登記は、登記義務者の添付書類が揃わなくて添付できない場合や
将来起こるべき権利変動についての請求権を保全するなどの理由によって
本登記をする条件が整わない場合に
本登記の順位をあらかじめ保全するためにおこなわれるものです
つまり、仮登記をしておくことによって将来本登記がなされるときの順位を
あらかじめ「とっておく」ことができるのです
ただし、本来、登記には、当事者以外の人に「自分が所有者だ」ということを
主張できる効果があるのですが…
仮登記自体にはこの効力はありません
この意味で、仮登記は不完全な登記だと言えますが
上記のとおり、仮登記には順位を保全する効力があることに意義があります
仮登記をすることによってあらかじめ登記の順位を確保しておくことができ
後日「所有権移転」などの本登記が行われた時に
その「所有権移転」登記の順位は、仮登記の順位によることが認められるのです
また、他にも「仮処分」や「差押」など
併せておさえておいた方がいい登記もございますが…
今日はこれまで！…っとしたいと思います
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なぜ、不動産を買ったら登記が必要なのか
桜も満開に近づき、そろそろ花見のシーズン到来ですね
法務局に行く途中の道でも満開でした
とはいえ、この仕事をするまでは、
法務局とはあまりなじみがありませんでした
何をするところなのかもわかりませんでした
「登記って、相続のときにいるのかな？」
くらいの感覚でした
では、なぜ家を買ったりしたときに、
登記が必要なのかですが、
「不動産を買ったときに自分の名義に書き換えておく」
ことには、意味があるのです
例えば、Ａさんが、Ｘさんから家を買ったとしましょう
売主Ｘさんと買主Ａさんとで売買契約を結び、
Ａさんは売買代金を払います
このとき、ＡさんはＸさんに対して
「自分がこの家の所有者だ」と言うことができます
しかし、Ａさんは、家を自分の名義に移す所有権移転登記をしなかったと仮定します
この後、なんと、Ｘさんは、
同じ家をＢさんにも売ってしまいました
ＸさんとＢさんは売買契約を結び、
Ｂさんは代金を払って
家をＸさんからＢさんに移す所有権移転登記を
してしまいました
最初に家を買ったＡさんは、
売主のＸさんには自分の権利を主張できますが
自分名義の所有権移転登記をしたＢさんに
自分の権利を主張できないのです
登記をする理由は、簡単に言うと
「権利が自分にあることを、売主以外の利害関係をもつ人に主張することができる」
ことにあります
平たく言うと、
「自分がこの家の所有者だ」
と取引に関係のある他人に言うことができるのです
このような登記の効果を、法律用語では、
登記の「対抗力」といいます
実際には、家の売買決済の場では、代金を払う前に、我々司法書士が立会い、
所有権移転登記に必要な書類を確認してから、
買主様が代金を払い、
売買の決済が終わったら、
司法書士が速やかに登記申請をするので、
このようなことはあまり起こらないのですが、
登記にはこういった効果があります
家を買ったり、相続が起こったような場合には、
登記をしておくことをお勧めします
