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10月, 2013

賃貸借契約の注意点

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新生活を始めるにあたって、どこに住むかのか
どんな部屋に住むかということは、生活の基盤を作るものですから
じっくりと考えなければならない重要な問題と思われます

マンションについて、幣事務所に相談に来られる方のなかには
敷金返還の問題や、賃料請求の問題の問題もありますが
近隣問題のほか、マンションを借りる際の契約に関する相談もございますので
今日は、そもそもの出発点となる
部屋を借りるときの注意点についてまとめてみました

まずは部屋の間取りや通勤や通学に関する交通の便
スーパーが近くにあるかどうか、付近には何銀行があるのかといった点から
遅くに返った際に立ち寄れるコンビニはあるかどうか
周辺の環境はいいかどうかというご希望をもとに
家賃との兼ね合いがとれているかどうかを考えられることかと思います

 
自分が暮らしやすいところが一番ですので
最寄駅や周辺などを実際に歩いて散策してどんなところか把握すると
自分にあっているかをより判断しやすいでしょう

人によっては朝、昼、晩の状況と
ゴミ出しの日の状況などを見に行かれる方もいらっしゃいます
…とはいえ…あまりゆっくりしすぎると、ご希望の物件が
他の方に契約されてしまうこともありますので…兼ね合いも必要です

 

 
まず先にどのようなところを見るかをまとめてみましたが
そもそも物件(お部屋)をみるには仲介会社に行かれることと思います

物件を仲介業者に紹介してもらい、いろいろ見てまわった結果
よい物件が見つかったのであれば、入居申込をし、契約に入ります

契約前、仲介業者などの宅建業者は「重要事項説明」といって
借りる人に知らせるべき重要な事柄で
契約の意思決定を左右する内容を書面で説明しなければなりません

 
重要事項説明の内容は、都市計画法などの法令上の事柄のほか
登記上の内容や電気ガス水道などの設備状況、マンションの場合は事業用の使用禁止
ペット飼育の禁止、ピアノ使用の禁止・制限などの利用についての規約
といったことなどもこのときに説明される事柄です

 

 
重要事項説明がなされて、借主が了承すれば
手付金を渡して部屋を押さえ、賃貸借契約を締結することになろうかと思います

 
部屋に住んでからも、契約書に「居住用」と書かれているのに
事務所や店舗などで使ってしまうと、定められた使用方法に従って
使用していないことを理由に、賃貸借契約を解除すると
言われることがありますので注意しましょう

その他、無断で他人に貸借物件を貸してしまうと
「無断転貸」を理由に解除すると言われることがあります
基本的に契約外かな?…っと疑問に思われた際には
一度家主に相談になられるか、専門家にご相談になられるのが
最適ではないかと思われます

 
各種契約についてのご相談などがございましたら
お気軽に幣事務所まで、ご連絡くださいませ

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登記法第5回「権利に関する登記」

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本日は大阪経済大学経営学部にて
平成25年度、登記法第5回目の講義でした

本日は「権利に関する登記」をテーマに
1.申請主義と職権主義
2.登記名義人となり得るもの
3.単独申請と共同申請
4.権利に関する登記
5.登記手順
といったところを、各事例を基に
実体法たる民法と手続法たる不動産登記法を横断的にお話しさせて頂きました

 
学部では、大学院と比べて、会社法と商業登記法の割合を増やしているため
民法関連の実体法と手続法たる不動産登記法にかける時間が少し短く
やむなく割愛したり、進度を速めたりしている箇所もありますが
お伝えできるところはお伝えして参りたいと思います

はてにゃん紙バック

大阪経済大学のゆるキャラ「はてにゃん」の紙バックです^^
履修者の方が150名を超えており、レジュメの部数も多いため、学内で運ぶ用としてお借りしています

会社を「たたむ」にはどうすればいいですか

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一度起業したからには、5年、10年、30年…
そしてそれ以上事業が継続できるよう、ご支援させていただいておりますが
なかには何らかの事情で「法人」として始めた事業を「たたみ」たい
というようなご相談もございます

法人成りして、個人事業を法人化したものの
数年経ってやっぱり個人事業にしたい方もいらっしゃれば
事業の撤退を考えられておられる方等、理由は様々ですが

会社として営業をしてきたものの、さまざまな事情によって
会社をたたむことになった場合
会社が消滅する(=たたむ)のはいつかご存知でしょうか

 
債務超過か否かで手続きが変わって参りますが
今回は債務超過ではないことを前提に
法人のなかでも比較的事例にしやすい株式会社をピックアップして
法務局への解散登記を行う方向性で会社を「たたむ」方向性について
ひとととりまとめてみました

 

 
株式会社において、取締役等の執行部において、自らたたむことを選択した場合
まずは株主総会で「解散する」ことを決議します
では、まずその解散したことを法務局に登記申請すれば
会社をたたんだことに…

 

 
…はなりません!

 

 
会社の登記簿謄本を取ってみた場合、なかには「年月日株主総会決議により解散」
と書かれたまま、何年も経過しているものをたまに見かけます

「解散登記」をしただけでは会社としては終了していないのですが
なんらかの理由があってか…あるいは誤解があってそのままになっているものと思われます

 
「解散」すると、会社として営業活動をやめることになります
ですから、株主総会で「解散」の決議をして
法務局で「解散登記」をすれば足りるように思えます

しかし、解散しても、今まで営業活動をしてきたので
それまでの売掛金などの債権の回収
事務所のテナントなどの解約
その他の事業活動に伴う債務の弁済、残余金があれば株主への分配のなど
これまでの事業に伴う財産関係の処理が残っています

 
したがって、会社を閉める場合には
「解散」の後に、財産関係の処理を行う「清算」業務をする必要があります

 

 
「清算」とは、書かせていただいたように、会社を終わらせるため
会社の財産関係の残処理をして
会社としての債権債務関係をなくして会社を終わらせることです

 
通常、株主総会の「解散」決議のときに、併せて
会社の清算業務を行う「清算人」を選んで、この人が財産関係の残処理をします

 

 
そして、この財産関係の残処理が終わったのであれば「清算結了」となります
この時点こそが、会社を閉めて会社の法人格が消滅するときとなります

 

 
最後にもう一度まとめると…
会社をたたむ場合は、まず株主総会で「解散」決議をし
併せて「清算人」を選任して、法務局にこれらの登記申請を行います

その後「清算」業務として、財産関係の残処理を行い
これが終わると「清算結了」となります
そしてこの旨も法務局に登記することとなります

 
このように、会社が誕生する会社設立の場面から
会社が消滅する「解散」「清算結了」の場面、あるいは事業譲渡等の場面まで
関わることがございますが、会社関係の諸問題
登記などございましたら、お気軽に幣事務所までご相談くださいませ

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メールマガジンの執筆、発信を始めました

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きっといつか、何かに役立つ!そんなプラス笑顔になれるような
情報を発信したいという想いと、出来れば何かのご縁でお会いした方の
ご紹介をしたいという想いがつのりまして…

メールマガジンという形で始めてみようと思い
「和田努のビジネスと経営にプラスお役立ちなココだけのお話し」
と題したメールマガジンを始めました

メールマガジンを始めました

…っといっても、実は以前、無料の某配信スタンドから発刊していたのですが
どなたに読んでいただいているのかがわからないので、一旦休刊しておりました

 
今回再開するにあたっては
1.無料メルマガ配信スタンド
2.有料メルマガ配信スタンド
3.サーバー設置型
の3つを検討してから

次に、到達率がよいかどうか、ステップメールはあるか否か
どなたに読んでいただいているかの把握が出来るか否か
などを中心に考えてみました

 
いろいろ考えて、上記2にしてみました^^
機能も豊富で使いやすそうなので、少しずつ試していきたいと思います

…っと…早速このブログの右端にもフォームを作成してみましたので
よろしければご登録いただけると幸いです

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あれ…これって悪質商法にひっかかってる???

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どこからか自宅に「手軽に儲かるビジネスがある」という電話があったり
あるいは街頭で「アンケートに答えてほしい」というように声をかけられたり
というように、ふいに連絡やお誘いがあったことのある方も
いらっしゃるのではないでしょうか

そのようなもののなかには、なんらかの研究の裏づけに必要だったり
マーケティングの第一次データ収集のために必要だったりする場合もあれば
単純に自社製品を知ってもらうためのプロモーション活動を行っている
…というようなものもあろうかと思います

しかし、その一方で、なかには「タダでお肌の診断してあげますから…」
…などと声がけをした後に、店舗以外の喫茶店や展示会場などの場所で
高価な健康器具やアクセサリーなどを買わせるような事例もあり
実際に相談にこられる方もいらっしゃいます

 
このように、キャッチセールスや電話勧誘、アポイントメントなどで
不意打ちや執拗な勧誘を行って…弱みにつけこんで
言葉たくみに高額商品を売りつけることを悪質商法といいます

一言に悪質商法といっても、年々その手口は巧妙になっていますし
実例もさまざまですから、その対処法も変わってまいります

 
不意打ちであったり、執拗に勧誘を受けて正常に判断できないなどの理由であれば
契約した後であっても、法律の定めた期間以内であれば
クーリングオフをして、契約の撤回ができることもあり得ます

クーリングオフの期間は、悪質方法の形態によって
契約書などの法定書面を受け取ったした日又は商品を受け取った日の
いずれか遅い方の日から20日以内であったり
8日以内だったりと、その期間に違いがあるものの

クーリングオフを行って、支払った金銭は返してもらい
商品はも業者の負担で引き取ってもらう…という方向性もあります

 

 
例えば、街頭で声をかけられて展示会場などに連れていかれ
高額な商品を買わされた場合には、契約書など法定書面を受け取った日から
8日以内であればクーリングオフして支払った金銭は返してもらえます
商品は、業者の負担で引き取ってもらえます

 
契約書などの書面をそもそも受け取っていなかったり
書面を受け取っていても、法定の事項が書かれていない場合には
上記のような期間を過ぎていても、クーリングオフできます

 
上記以外にも、エステティックや語学教室、パソコン教室
結婚紹介事業なども、契約後でもクーリングオフできる場合がありますし
クーリングオフできない場合でも、消費者契約法など他の法律に該当する場合に
契約の取消しがあったり、その他の法律で救済ができることがあります

 
あきらかに…だまされた!…とわかるものもあれば
あれ?もしかしてだけど…これってだまされてる???
…っというように、ビジネスを行っているという意識が強かったり
恋愛をしているから…という意識が強いために気づきにくかったりする
ようなものもありえますが…

もしも、これって悪質商法???なんとかならないものか…
っという自体がございましたら、一人で悩まずに
お気軽に幣事務所までご相談くださいませ

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士Club(サムライクラブ)11月特別例会

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大阪商工会議所中央支部「士Club(サムライクラブ)」代表の和田です
10月21日の例会にご参加頂いた皆様、ご参加いただきありがとうございます

フルーツ果実だけという食生活にされてから、なんと!
既に1400日を越えておられるという…フルーツの伝道師
株式会社Charites代表取締役、中野瑞樹先生をお招きして
「無理をしない、我慢をしない、簡単フルーツダイエット」
をテーマにお話しいただきました

 
フルーツの取り方、ダイエットの本当の意味、健康管理と
ご自身の実体験に基づくお話しで、大変ためになるお話しでした
実は、他会で一度中野先生の講義を拝聴したことがありまして…
さりげなく朝イチにオレンジなどのフルーツを食べています

…っと言っても毎日食べている訳ではないのですが…
ほんのり体調がよくなったような気がします^^

25年10月セミナー風景

10月21日のセミナー風景です。フルーツダイエットと健康管理というテーマからか、今月は半数近くが女性の先生でした

実は平成25年10月は「特別例会」でございました
旧会員の皆様で、最近行っていないなぁという方や大阪府外の方
一度オブザーバー参加頂いた…というような方も
会員価格でご参加いただきました^^

また不定期で「特別例会」や、士業以外の方もご参加いただける
「公開例会」など、会員の皆様のお声を取り入れつつ
会員の皆様参加型!…というような事業を実施して参りたいと思います

 

 
懇親会は、堺筋本町のおしゃれなお店
ビストロ&バル「Guittone(グイットーネ)」さんで
美味しいフルーツ入りの前菜やパスタ、肉料理
チーズのかかったさつまいも(名前を忘れてしまいました…)などを
頂きながら、会員の皆様で懇親を深めさせて頂きました

 
大阪商工会議所中央支部「士Club(サムライクラブ)」では
毎月セミナーの後に、ご参加頂いた皆様同士でゆっくりと交流いただけるよう
懇親会を設けさせていただいているのですが

今年からは、特に懇親会会場は厳選に厳選を重ねております!
幹事の皆様のおかげで、毎月美味しくて素敵(かつリーズナブル!)な
お店をチョイスさせていただいております
交流会とお食事を楽しみたい!という方も大歓迎ですので
ぜひ一度ご参加くださいませ

平成25年10月懇親会

グイットーネさんでの懇親会風景です。幹事の小柴先生に乾杯のご発生をして頂きました。お料理の写真は…また次回以降気をつけて撮影しておきます(汗)

次回は11月18日に開催予定です
*詳細は後日ご案内させて頂きます

内容証明の効力???

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貸したお金を貸してもらうときや土地や建物を時効取得する場合など
なんらかの機会や縁があって「内容証明」という言葉を
耳にされた方もいらっしゃるのではないでしょうか

 
一般に「内容証明」といわれていますが
実は?この「内容証明」は「内容証明郵便」の略称です

「内容証明郵便」には、特に提携の様式が決まっている
…という訳ではないのですが、字数と行数に制限がありますので
本当になんでもよいという訳ではありません

 
上記ルールに沿って書面を作成するのですが
通数は、同じ文書を3通作成します

これは、1通は相手方に送付し、1通は自己保管用に保管し、
残る、1通は郵便局で保管されることになっています

 
文書の内容と文書の送付日が郵便局によって証明されるので
一般の文書に比べて証拠能力が高いと言われており
裁判などの証拠として提出されることもあります

 
しかし、内容証明郵便自体に何か法的効力があるわけではありません
ごくたまに内容証明にはこんな効力があります!!!
…という記載を目にすることがありますが
内容証明は、あくまでも相手方に対する郵便物です

 
しかしながら、内容証明郵便でだされる文書の内容によっては
相手方に精神的に圧力を加えることができるときがあります

「10日以内に金銭を返済しないときは、やむを得ず法的措置を講じることを申し添えます」

などの文書を添える場合など、その内容によっては心理的に圧力を加えることによって、相手方の行為を自ら行わせることが期待できる場合があります

 
また、内容証明郵便で契約を解除したり
クーリングオフをしたりするときなどというように
何らかの法律行為を行う場合は、内容証明自体が法的効力を持つものもあります

 
内容証明郵便など各種事実に関する文書や契約書などをお考えの方は
幣事務所までお気軽にご相談くださいませ

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登記簿に仮登記ってあるんだけど…これ何ですか?

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不動産購入時に物件選びをするとき、あるいは何らかの
不動産担保を取得する際など、なんらかのご縁で不動産登記簿を見たときに
「所有権移転仮登記」とか「抵当権設定仮登記」などの登記が
記載されているものをご覧になったことがあるでしょうか

「はいあります!」という方も「ちょっとないなぁ…」という方も
今回は「仮登記」について最低限知っておくべきことについて書いてみたいと思います

 
私たちが通常目にする「所有権移転登記」や「抵当権設定登記」は
「仮登記」に対して「本登記」と呼ばれています

これは、それ自体が原則として完全な登記であり権利変動を表すものです
仮登記は、将来これらの「所有権移転」などの本登記がされることに備えて
あらかじめその順位を保全するために行われる登記です

 
本来、登記申請手続きは登記権利者と登記義務者が共同で申請し
法令で定める添付書類を申請書に添付して申請されるものです

 
仮登記は、登記義務者の添付書類が揃わなくて添付できない場合や
将来起こるべき権利変動についての請求権を保全するなどの理由によって
本登記をする条件が整わない場合に
本登記の順位をあらかじめ保全するためにおこなわれるものです

つまり、仮登記をしておくことによって将来本登記がなされるときの順位を
あらかじめ「とっておく」ことができるのです

 
ただし、本来、登記には、当事者以外の人に「自分が所有者だ」ということを
主張できる効果があるのですが…

仮登記自体にはこの効力はありません

この意味で、仮登記は不完全な登記だと言えますが
上記のとおり、仮登記には順位を保全する効力があることに意義があります

 
仮登記をすることによってあらかじめ登記の順位を確保しておくことができ
後日「所有権移転」などの本登記が行われた時に
その「所有権移転」登記の順位は、仮登記の順位によることが認められるのです

また、他にも「仮処分」や「差押」など
併せておさえておいた方がいい登記もございますが…
今日はこれまで!…っとしたいと思います

 
各種登記手続をお考えの方は、お気軽に幣事務所までご相談くださいませ

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その新規事業の法人!本当に株式会社がベストですか?

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ここのところ、株式会社以外の法人
例えば合同会社や一般社団法人、NPO法人、社会福祉法人などの
設立に関するご相談が増えてきたように思います

 
どの法人がいいですか?
…っと司法書士などの起業の専門家にご質問なさったときに
じゃあ「株式会社」ですね

というような回答を受けられた方もいらっしゃるのではないでしょうか

 
確かに株式会社がベストであることが多いのは事実です
しかし、お考えになられている事業規模や方向性、事業領域(ドメイン)は
どのようなものか、今後の戦略をどのようにしていくか等をきちんと考えた場合に
実は一般社団法人、NPO、社会福祉法人や合同会社での起業が
向いているというような場合もございます

 
一部地域で事業を起こされるというようなスモールビジネスや
比較的自由な組織デザインをしたい場合等
活用法はさまざまですし、向いているケースもさまざまですので
また少しずつご紹介させて頂きたいと思います

 
ご自身がお考えの事業にとって、どのようなスタイルの法人がいいのかで
お悩みの方、ちょっと聞いてみたいという方がいらっしゃいましたら
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公正証書ってどんなもの?

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公正証書とは、公証役場に勤める公証人が作成する公の文書のことです
とはいえ、公証役場自体にあまりなじみがない方もおられるかもしれません

 
普段街中を歩いている際に通り過ぎてしまっているかもしれませんが
公証役場は各地方にあり、割と身近に存在しています

 
以前ブログで少し触れたように契約について覚えていただいてますでしょうか?

契約は口約束でも成立してしまいますが
契約書や文書にしておくと、契約があった、なかったなどの
トラブルが防げることがあります

公正証書も契約書ですが、それに加えて
公証人が契約等があったことについて認証したり証明したりするものです

ですから一般の契約書より証拠能力が高いといえます

 
例えば、遺言を残したい!作成したい…っと思ったとき
遺言を公正証書遺言にしておくと、自筆で書いた遺言書のときより
死亡後の手続が簡便であることもあります

 
また、お金の貸し借りの契約書でも公正証書で作成し
その中に「期限内に返済しない場合は強制執行を受けることを承認する」
という意味の「強制執行任諾文言」を入れておけば
万が一、返済してもらえない場合には
この公正証書で直ちに強制執行ができます

 
原則は、返済してもらえないときには
裁判をして勝訴したうえで、その判決で強制執行をするという手続になりますが
上記のような公正証書ですと、この裁判手続がいらなくなります

 
公正証書による契約書や遺言など、各種契約書をお考えの方は
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