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公衆用道路の登録免許税額は0円ではありません!


えっ!和田さんって不動産売買の登記とかやってるの?
企業法務まわりの契約書チェックとか経営関連相談と新規ビジネスプラン関連
増資や合併あたりの商業登記かと思ってた~
 
…なんて言われることがありますが
もちろん不動産登記もそれなりに多いです(汗)
いや…イレギュラーなものも含めて、投資用の不動産売買や
相続・遺言という観点から、不動産登記にも
関与させていただいてますので結構件数も多い…はずなんですよね(滝汗)
 
 

 
と…本題です
土地や建物といった不動産の売買を行う際
なかには「公衆用道路」が含まれていることがあります

 
 

 
一般的には「私道」といわれれていますが
全部事項証明書(登記簿謄本)を見ると「地目」は
「宅地」になっていたり「公衆用道路」となっているかと思います

 
この公衆用道路ですが
登録免許税の計算の基となる評価証明書には
通常、評価額が記載されていない
あるいは0円と記載されています

 

 
じゃあ評価証明書で0円なんだから
不動産登記申請時の登録免許税も0円なんでしょ?


 

 
…というわけにはいきません(汗)
登録免許税としては課税対象です!


 

 
まずは登録免許税の課税価格をださないといけないのですが…計算方法は
「近傍地の1㎡の単価」×公衆用道路の地積(×持分)×30/100
となっています

 
これに売買等の税率をかければいいわけです

 

 
今日のポイント!
購入しようとしている土地建物に道路が含まれている場合
評価証明書に評価額が記載されていない
あるいは0円と記載されていても
登録免許税はかかる!!!!
ということです^^
 
 

 
わりとご相談が多いので
まとめておきました~

不動産投資案件や中古物件購入のことや
ライフプラン関連を含めた不動産のことなど
お気軽にご連絡くださいませ

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行政書士、司法書士、コンサルタントによる土日祝日相談空き状況(平成27年3月25日段階)


弊事務所は土日祝日相談、平日夜間相談
それから出張相談も全国対応しております

…とはいえ、通常営業時間は9:00~18:00なもので
土日祝日相談、平日夜間相談(最終面接開始時刻は21:00)
それから出張相談(全国対応可)は
完全予約制で、平日営業時間内に予約いただいております

 

 
土日の空き状況をお電話ではなく、WEB上でわかるように
…っとのお声もいただいたので、ひとまず当面は本ブログにて
情報発信してまいりたいと思います

 

 
とはいえ、ブログ記載段階のものですから
随時面談ご予約や、その他の予定が入ってくることもございますので
なるべくお早目にお電話いただければと思います

 

 
それでは3月25日~4月19日の土日予約状況です

 
3月28日(土):予約不可
3月29日(日):AM、PMとも予約可
4月4日(土):PM2:00以降予約可
4月5日(日):予約不可
4月11日(土):予約不可
4月12日(日):予約不可
4月18日(土):AM、PMとも予約可
4月19日(日):AM、PMとも予約可

 

 
また随時更新してまいりたいと思います^^
 

 
お電話はお気軽におかけください

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モバイル ユーザビリティ上の問題?


昨年までもちらほらあったようですが
どうやら、平成27年1月16日前後から
googleのウェブマスターツールで
「モバイルユーザビリティ上の問題が検出されました」
との報告が挙がっているサイトがいくつかあるようです

 

 
調べてみたところ
ビューポートが設定されていない。
コンテンツのサイズがビューポートに合っていない。
タップ要素同士が近すぎる。
フォントが小である。
Flashが使用されている
…という問題点を改善せよというような内容が多い様子

 

 
といいつつ、結局のところ
「パソコンとスマホでのサイトの振り分けしているサイト」でも
「レスポンシブデザインのサイト」でもないところにスマホ対応できてませんよ
…というお知らせではないかと…個人的には考えています

 

 
ビューポイントの設定はすぐできるとして
文字を大きくすることやタップ要素の改善は…
できなくもないけど…結局のところ
ある程度サイトを再構築していかないといけないので

 

 
スマホ対応させるために、現在のHPと同内容で
「レスポンシブデザイン」のサイトに変更するか
あるいは「パソコン用とスマホ用に振り分けできるよう設定されたサイト」に
変更した方がいいような気もします

 

 
googleは、少し前に4月21日?までにスマホ対応しないと
アルゴリズム変更で順位が落ちるというようなことを
耳にしたことがあるので…今回よく耳にするアラートもその一環かもしれません

 

 
う~ん…悩ましいですよね(汗)
あ…私はITに強いコンサルタントということで
契約書関連や各種企業法務の場面で、かようなご相談を伺うこともありますが
具体的に、専門のHP会社様でサイトの再編成を望まれるクライアント様には
知人の方をご紹介しておりますのでご安心ください^^

 

 
ということで?ITにも強いコンサルタント…っということで
上記のようなことをお話しさせていただくことも多いのですが…

 
行政書士、司法書士でもありますので
ぜひぜひ本業の相続遺言や、NPO法人や合同会社、株式会社等の
許認可や登記、契約書関連の方でもお気軽にご相談ください^^

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超高齢化社会と家族法の役割


本日、平成27年2月14日(土)13:00より
大阪司法書士会間にて、超高齢化社会と家族法の役割をテーマに
1.無縁社会における高齢者の養子縁組という小テーマでは
養子縁組の効果と問題点を中心とした養子縁組に関する内容

 

 
2.親亡きあとの財産承継という小テーマでは
遺言や遺言信託を中心とした遺言に関する内容

 

 
3.仕事、家庭、介護の両立と成年後見という小テーマでは
高齢化社会の実像や親族後見人の実体、介護離職の増加などを中心とした
成年後見に関する内容といった内容で
それぞれ、家族法研究会の研究員から研究発表がなされます

 

 
また、基調講演として「無縁社会の正体」をテーマに
京都女子大学客員教授、京都大学名誉教授の橘木俊詔教授から

「超高齢社会における家族の変容と家族法の課題」をテーマに
大阪大学大学院国際公共政策課の床谷文雄教授から
それぞれお話しいただきます

 

 
私も家族法研究会の研究員なのですが
本日は司会を務めさせていただきます^^

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空き家管理・活用事業者セミナー


昨今、ご先祖名義のまま登記が放置されていたり
過去の所有者(売主)名義のまま登記が放置されていたり
そもそも登記がされていなかったりすること等がきっかけとなって
放置(管理不全)空き家になっているということが
問題になっていることはご存じでしょうか

この空き家問題について
本日、平成27年1月28日13:30~16:45まで
空き家管理・活用をテーマにした事業者セミナーが開催され
私も、大阪司法書士会の会務として登壇させていただきます

このセミナーは国土交通省補助事業
「大阪の住まい活性化空き家相談・評価推進事業」として
大阪の住まい活性化フォーラム主催で
本日の講師陣には大阪府まちづくり部居住企画課
(一社)大阪府不動産コンサルティング協会
(公社)全日本不動産協会大阪府本部
(公社)大阪府建築士会
NPO法人住宅再生推進機構
大阪司法書士会
から、それぞれ登壇される予定です

150128 事業者セミナーチラシ

私からは、空き家の権利関係をテーマに
放置(管理不全)空き家の問題から
そもそも問題となっている空き家は誰のものか
戸籍等を取得できるものはどのようなものに限られるのか

空き家は誰が管理または処分できるのか
空き家となる前にはどのような事前予防策があったのか
放置空き家が他人に害を及ぼした場合には誰が責任を負うのか

等についてふれつつ、司法書士との関わりなども
お話ししてまいりたいと思います

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非嫡出子(婚外子)の相続分が平等とする民法一部改正


民法では嫡出でない子、つまり法律上の婚姻関係にない
男女の間に生まれた子(婚外子)の相続分は
嫡出子の相続分の2分の1と定められていました

メールマガジンの読者様にはいち早く情報をお届けさせて
いただいたのですが、12月5日に「民法の一部を改正する
法律の施行に伴う不動産登記等の事務の取扱いについて」が成立し
12月11日に公布・施行されています

 

 
どういうものかといいますと、嫡出でない子の相続分を
嫡出である子の相続分の2分の1とする部分については憲法違反である
との最高裁判所の決定を受けて、これに関する規定を削除し
嫡出でない子の相続分を、嫡出である子の相続分と同等とする
内容で、民法の一部が改正されたということになります

 

 
改正法では、最高裁判所決定のあった日の翌日である
平成25年年9月5日以後に開始した相続について
適用することとされています

また、平成13年7月1日から今回の決定の日である
平成25年9月4日までに開始した相続であっても

既に遺産分割が終了しているなど確定的なものとなった
法律関係を除いて、例えば本決定後に遺産分割協議をする場合などは
嫡出子と非嫡出子の相続分は同等のものとして扱われることになります

 

 
つまり…
1.基本的には平成25年9月5日以降の相続を対象とし
  嫡出子と非嫡出子の相続分は同等とする
2.平成13年7月1日から平成25年9月4日迄
 (1)既に確定的なものとなった法律関係には影響を及ぼさない
 (2)本決定後に遺産の分割などをする場合は嫡出子と非嫡出子
    の相続分を同等として扱う
ということになるようです

 

 
弊事務所でも、遺言や遺産分割をはじめ
不動産登記においては相続登記であったり
企業様の事業承継に伴う各種スキーム提案と登記や
許認可の承継であったりという場合もあれば
成年後見や任意後見など、実にさまざまな場面において
生前から関わることもございます

遺言書の作成やエンディングノートの作成
相続、遺産分割に関するご相談がございましたら
いつでも、お気軽にご連絡くださいませ

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危篤から臨終、葬儀までのおまとめ


一瞬、どうしたらいいんだろう…と考えてしまうことのある
ご家族が危篤になられてから、不運にも臨終され、葬儀までの一連の出来事と
相続人さんのお話しあいまでのことをまとめてみました

お会いした方にはなんどかお話しをしているので、もう聞いた!
という方もいらっしゃるかもしれませんが…私の前職はウェディングプランナーです

ウェディングプランナーだったら冠婚部門ですから、結婚式のほか
式典やイベントですので、葬祭部門とは関係ありませんね
とお思いかもしれませんが、実は前職の会社は冠婚葬祭をカバーしている会社なのです

…という訳で、
約9年間関わっていたブライダル部門ほどではないものの
葬祭部門もそれなりに詳しいのでございます

 
今は司法書士、行政書士として遺言書の作成や遺産分割などで
財産や想いを次の世代へ引き継ぐにはどうすればいいのかという部分について
法律的に関わることが大半なのですが、前職の会社に在籍していた当時は
実際の現場で、人と人ということで、ご遺族の皆様と関わることもございました

 
そこで今回は、もしものとき、なにかのきっかけにお役立ていただくべく
遺言や遺産分割ではなく、故人が危篤になられ、不運にも臨終されてから
各種届出や葬儀、相続人様でのお話し合いなどの一連の出来事を簡単にまとめてみました

 

 
まずは、ご家族が危篤になられたときですが
近親者の方等にご連絡を取られるかと思います

その後不運にも、身近な人が亡くなったときは
すぐには事実を受け止められず、悲しみに暮れる方も多いのではないかと思われます
しかし、そのような時でも
残された方が死亡後7日以内に死亡届を提出しなければなりません

また、死亡届と一緒に行っておくものがあります
火葬許可申請書に必要事項を記入して提出しておいてください
仮に忘れていても、おそらく一緒に手続きを…とご案内いただけるかと思いますが
万が一のこともありますので、忘れないようにしてください

これらの前、あるいは前後に僧侶、神職、牧師や葬儀社に連絡して
お通夜や葬儀の準備を進められることになろうかと思います
おそらくは病院で臨終されるケースが多いと思われますので
ご遺体を引き取られる際、一緒に葬儀社等にご連絡されることが多いのではないでしょうか
葬儀社によっては、葬儀社が死亡届の提出手続きを行うところもあるようです

ちなみに、火葬は法律により、死後24時間を経過しないと行うことができません

 

 
まずはここまでの手続きを行われ、ご遺体の安置場所をお決めいただきつつ
葬儀社等と打ち合わせをされ、葬儀、納棺をされることになられるかと思います

 
その後、あるいは併行して、今後行われる手続きとしてはいろいろ考えられます
例えば公共料金などの名義変更もしなければなりませんし
亡くなられた方がお勤めの場合は、会社への死亡退職届の提出も必要でしょう
後、保険証の返却などもございます

 

 
そうこうして、ようやくちょっと落ち着いたかな…という頃に
そういえば相続人で遺産相続のお話しをしないといけないな…遺言書はあるのだろうか
もしなければ皆で話し合いをしないといけないなぁ
…というようなことになってくるのではないでしょうか

このように、遺産分割のお話はだいたい
諸手続が終わってしばらくしてからというケースが多いように思います

 

 
うちには相続財産なんてないよ…とか
いやいや所有不動産もないし必要ないですよ

…という方もいらっしゃるかと思いますが
亡くなられた方の預貯金通帳もあるでしょうし、思い出の品などもありますから
相続人の皆様で話し合われて、遺産分割協議を行う必要があろうかと思います

 
亡くなられた方が、遺言を残していた場合は
基本的には遺言の内容に沿って遺産の分与などの手続をします

遺言がない場合は、民法による割合の法定相続分に従って遺産を分与するか
相続人全員で遺産分割協議をし、その内容に沿って遺産の相続手続をします

 
遺産分割協議など財産に関する話し合いは、親族であってもデリケートな問題ですし
あまりお付き合いのない相続人の方と話し合いをするのが難しいということもあります

相続人の中で話し合いをすることがなかなか捗らないというケースでは
相続人の方の中で、まとめ役になりそうな方が
先頭に立って話し合いに向けて尽力されるとうまくいくケースもあるようです

いずれにしても、どうすれば相続手続がスムーズにできるかは
個別のケースによって様々な解決法がございます

 
相続に関する様々なお悩み、遺言や遺産分割、登記手続等ご相談の方は
お気軽に弊事務所までご連絡くださいませ

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終活とは


少し前から「終活」がブームになっているようです

終活って何?

とお思いの方もいらっしゃるかもしれません
終活については、以前にこのブログでも触れましたが
自分らしく人生を終える、または残された家族に迷惑をかけないように準備しておく
あるいは人生の最期をご自身の理想的なものとするためのものとされています

おそらく、様々な事情によって人生の終わりを迎えることについて
自分で決めていこうとする方が増えてきていため、話題となり
お考えになられる方も増えつつあるのだろうと思います

 
また、万が一ではありますが…何らかの理由で
残された家族が財産争いになってしまうという自体を回避し
ご自身の想いを書類に残しておくことも重要です

そのためには、きちんと「遺言」を残しておくのがよろしいかと思われます

 
「遺言」をするにはまだ早い!

 
と思われる方や
いやいやうちには「遺言」をするほどでも…

 
とお考えの方もいらっしゃるのではないかと思います
必ずしも財産の大小ではなく、ご自身の思いを伝えるためにも
ご家族のためにも遺言としてまとめておくのが最適です

 
とはいえいきなり遺言は…という方もいらっしゃるかもしれません
そのようなときは、なにかまとめるという意味で「遺言」をする前に
何らかの準備として自分の財産関係をまとめておくのがよろしいかと思います

このようなときには「エンディングノート」などとよばれるものがあります
これは、正確には「遺言」ではありませんが
自分の財産関係や親族関係、介護手続、葬儀の仕方などを自分でまとめておくことによって
自分の身の回りを確認するものです

 
万が一、不慮の事態で介護が必要になったりしたときに
どのようにすべきかを書き留めておくと、
家族がこれを見ればその手続が読み取れるようになっています

後に「遺言」をするときにも役立てることができます

エンディングノートや遺言など、ご興味のある方は
幣事務所までご相談くださいませ

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公正証書ってどんなもの?


公正証書とは、公証役場に勤める公証人が作成する公の文書のことです
とはいえ、公証役場自体にあまりなじみがない方もおられるかもしれません

 
普段街中を歩いている際に通り過ぎてしまっているかもしれませんが
公証役場は各地方にあり、割と身近に存在しています

 
以前ブログで少し触れたように契約について覚えていただいてますでしょうか?

契約は口約束でも成立してしまいますが
契約書や文書にしておくと、契約があった、なかったなどの
トラブルが防げることがあります

公正証書も契約書ですが、それに加えて
公証人が契約等があったことについて認証したり証明したりするものです

ですから一般の契約書より証拠能力が高いといえます

 
例えば、遺言を残したい!作成したい…っと思ったとき
遺言を公正証書遺言にしておくと、自筆で書いた遺言書のときより
死亡後の手続が簡便であることもあります

 
また、お金の貸し借りの契約書でも公正証書で作成し
その中に「期限内に返済しない場合は強制執行を受けることを承認する」
という意味の「強制執行任諾文言」を入れておけば
万が一、返済してもらえない場合には
この公正証書で直ちに強制執行ができます

 
原則は、返済してもらえないときには
裁判をして勝訴したうえで、その判決で強制執行をするという手続になりますが
上記のような公正証書ですと、この裁判手続がいらなくなります

 
公正証書による契約書や遺言など、各種契約書をお考えの方は
お気軽に幣事務所にご相談くださいませ

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遺産分割あれこれ


相続に関する仕事に携わっていると
様々な場面に遭遇することがあります
今日は、遺産分割に関するちょっとした出来事や
問題点などを書きたいと思います

 
人がお亡くなりになると、葬儀をして
亡くなった方を悼み偲ぶことでしょう
お身内の方は、近しい人を失った傷も癒えないまま
役所への届出や埋葬など様々な手続が必要になります

 
ひと段落したところで
相続手続をお考えの方も多いと思われます

 
亡くなられた方が、遺言書を作成されていた場合は
遺言書に基づいて相続手続を行います
遺言書がない場合は
法定相続人が法律で定められた相続分に従って
相続するか
法律で定められた相続分によらずに遺産を分ける場合は
法定相続人の全員で
遺産分割の協議をすることになります

 
遺産分割協議をする場合は
我々の職責から、ご本人様確認や意思確認を
しなければなりません
亡くなられた方に
配偶者、お子さんがおられる場合は
比較的連絡がつきやすくスムーズになされることが多いのですが
お子さんがおられない場合で
ご両親も亡くなっている場合は
配偶者とご兄弟が法定相続人になります

 
この場合、ご兄弟の方が、遠方にお住まいで
ご連絡がつきにくい場合や
場合によっては認知証になっておられることも
ございます

 
認知証の方を含んで遺産分割協議を行う場合は
認知証の方は判断能力がつきかねる状態であることから、
遺産分割協議の前に成年後見人を選ぶ必要がございます

 
このように一口に遺産分割といっても
いろいろな手続が必要になることがあります
また、場合によっては、生前に遺言書を
残されたほうが相続手続が煩雑になることが
少ないケースもございます

 
相続人の方で遺産分割について同意が得られましたら
なるべく早くに書面に残されることをお勧めします

 
相続、遺産分割、遺言についてお考えの方は
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