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公衆用道路の登録免許税額は０円ではありません！
えっ！和田さんって不動産売買の登記とかやってるの？
企業法務まわりの契約書チェックとか経営関連相談と新規ビジネスプラン関連
増資や合併あたりの商業登記かと思ってた～
…なんて言われることがありますが
もちろん不動産登記もそれなりに多いです（汗）
いや…イレギュラーなものも含めて、投資用の不動産売買や
相続・遺言という観点から、不動産登記にも
関与させていただいてますので結構件数も多い…はずなんですよね（滝汗）
と…本題です
土地や建物といった不動産の売買を行う際
なかには「公衆用道路」が含まれていることがあります
一般的には「私道」といわれれていますが
全部事項証明書（登記簿謄本）を見ると「地目」は
「宅地」になっていたり「公衆用道路」となっているかと思います
この公衆用道路ですが
登録免許税の計算の基となる評価証明書には
通常、評価額が記載されていない
あるいは０円と記載されています
じゃあ評価証明書で０円なんだから
不動産登記申請時の登録免許税も０円なんでしょ？
…というわけにはいきません（汗）
登録免許税としては課税対象です！
まずは登録免許税の課税価格をださないといけないのですが…計算方法は
「近傍地の１㎡の単価」×公衆用道路の地積（×持分）×３０／１００
となっています
これに売買等の税率をかければいいわけです
今日のポイント！
購入しようとしている土地建物に道路が含まれている場合
評価証明書に評価額が記載されていない
あるいは０円と記載されていても
登録免許税はかかる！！！！
ということです＾＾
わりとご相談が多いので
まとめておきました～
不動産投資案件や中古物件購入のことや
ライフプラン関連を含めた不動産のことなど
お気軽にご連絡くださいませ
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登記済証はいつから登記識別情報になったのですか？
登記済証はいつから登記識別情報になったのですか？
と聞かれることがあります、これは不動産登記法改正と施行の関係
それから法務局がオンライン指定庁になる関係で
ズバッっと、ハイ！この日から全国的に権利証ではなく
登記識別情報が交付されます！！！
…っというわけではなく、オンライン指定庁になった法務局から
段階的に？交付されていたため、意外とわかりにくいようです
たまに聞かれることがありますので
さりげなくまとめてみました
登記済証も登記識別情報も
土地や建物を売買した際など、売主さんから
買主さんに所有者が変わりましたよ…っということを
法務局に登記申請を行いますが
この法務局への登記が完了した際
買主さん、この土地建物はあなたのものですよ！
…っと交付されるものです
ところが、不動産登記法が改正されたため
ある一定の頃から、従来の権利証の代わりに
Ａ４サイズで緑色の登記識別情報というものが交付されるようになりました
これはかなり周知されてきているようなので
そんなの知ってるよ！
…っという方も多いかもしれません
（とはいえ…いまだに）
（依頼者様：権利証ないねんけど…）
（司法書士：エッ！Σ（￣□￣ﾉ）ﾉとりあえず購入時の書類を見せてもらえますか？）
（司法書士：ん？登記識別情報がありますよ。これが権利証です）
（依頼者様：ふ～ん…）
（…っということもありますので）
（ん？…という方もさりげなく参考になさってくださいませ）
しかし、じゃあいつから登記識別情報が交付されるようになったのか
これ…たまに聞かれます
まず、不動産登記法自体の改正は平成１６年６月にされています
…で…施行は平成１７年３月…
ということで？平成１７年３月７日より
旧法下における登記済証から登記識別情報に切り替わることとなりました
ところが平成２０年７月１４日まで
オンライン庁の指定を受けていない登記所では
依然として登記済証が交付されるという取り扱いになっていました
というわけで、平成１７年３月７日から
１．登記済証の代わりに登記識別情報が交付されるようになった
２．でも平成２０年７月１４日までは権利証が交付されている可能性もある
…っという訳です
登記済証はいつから登記識別情報になったのですか？
というご質問は、正確には…
売主さんは平成１８年にマンションを購入されてらっしゃるのですが
権利証しかないとおっしゃっています
そのころはもう登記識別情報になっていると思うのですが…どうなんでしょう？
本当なのでしょうか？？？
っというようなご質問なのです
おおさかではオンライン指定庁になりきるのが比較的早かったのですが
意外なことに？東京管轄でも杉並出張所あたりは
平成２０年に指定されていたと記憶しています（汗）
不動産を売買されるときにはいろいろと
疑問もあるかと思いますので、いつでもお伺いくださいませ
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外国人でも不動産を取得することができますか？
ここ最近、大阪北エリアや天王寺駅周辺等の再開発など
東京都心のみならず、関西でも都市の再開発が進みつつあります
また最近では、観光地に限らず、キタやミナミ
天王寺といったショッピングモールなどの施設でも
アジア諸国の方や、欧米系の方等
外国の方をよく見かけるようになったように思います
おそらく、観光目的以外にも、留学や就労等の目的で
日本に長期滞在する外国人も増えているのではないでしょうか
もしも日本に居所をおかれるのであれば
必要不可欠なのが住宅です
企業法務や不動産登記業務、交流会等を通じて
外国の方と関わる方とお話ししたり
直接外国の方本人から相談されたりするなかで
たまに、外国人でも不動産を取得することができますか？というご質問を受けることがあります
えっ！出来ますよ（汗）
っと思われた方、実は正解です
外国の方がそのように考えられたのは理由があるのですが
我々日本国民にとってのあたりまえと
外国の方のあたりまえが違うところが出発点です
海外では日本と異なり、外国人名義での土地取得が出来なかったり
中古住宅の購入が出来なかったりすることも多々あるため
そのような質問をされるのではないかと思われます
ということで、日本国では外国人であっても
日本の不動産を取得することができます
民法では、法令または条約で禁止される場合を除き
外国人も権利を取得できるとし、外国人土地法という法律でも
原則として外国人が土地について権利を取得することは
できるとされています（ただし例外があります）
在日外国人で、就労ができる在留資格または学生などの
身分・地位に基づく在留資格を持っていて
在留カードを取得している外国人の方は
外国人登録をされていると思われますので
市役所へ行けば、外国人住民票が取得できます
不動産の登記名義は、原則として住民票の記載のとおりに登記されます
外国人住民票の記載が、英文で表記されている場合
日本の法務局では、英文での登記はできないため
カタカナで登記をすることになります
韓国や中国、台湾など、漢字表記のある国の方は
入国管理局に漢字を届け出て、その後登記することもできます
例えば、中国の方で、外国人住民票で「KU SU NEI」 さん
と表記されていたら、これをカタカナ読みにした名前
…例えば「ク ス ネイ」で登記するか
在留カードの氏名の登録や住民票の登録を
漢字に登録し直した後に漢字で登記することになります
企業法務、商業登記分野だけでなく
不動産取引の場においても、私たちの住む日本が
少しずつ国際化が進んでいるのを実感しています
日本に住み、ビジネスなども開始され
もっともっと、日本の文化や良いところを知ってもらいたいものですね
外国籍の方が関与される不動産、商業の各種登記など
ご用命の際は、お気軽に弊事務所までご連絡くださいませ
平日９時～１８時にご予約頂ければ、土日、平日夜も相談対応可能です
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住宅ローン利用時のスケジュールと登記手続き
来年平成２６年度に消費税の増税が予定されています
今年は、消費税が上る前に住宅の購入を！
…とお考えの方が増えつつあるように感じます
家を購入するのは、人生で最も大きい買物といっても過言ではないでしょう
家を購入する際、じゃあキャッシュ（現金）で！！！
という方もいらっしゃるかもしれませんが、頭金以外の購入資金について
住宅ローンを利用するの方が一般的かと思われます
住宅ローン利用時は、金利や返済能力、頭金の有無などを検討し
どの金融機関を利用するか悩まれるでしょう
利用する金融機関が決まったのであれば、まず金融機関で融資申し込みをします
その後審査が降りれば、お金を借りる契約として
金融機関と「金銭消費貸借契約」を結びます
保証会社が融資をする場合は「保証委託契約」などの契約を保証会社と結びます
保証会社が融資をする場合とは、保証会社がお金を借りる人の保証人になり
借主が返せなくなった場合に保証会社が代わりに融資残額を支払うものです
借主は対価として保証会社に保証料を支払います
このようなスケジュールで契約をし、住宅資金を借りる手続をします
通常、金融機関が無担保で住宅購入目的の貸付を行うことはありません
上記契約に基づいて、購入される家に
金融機関の抵当権を設定する登記手続きを行うことになります
実際の登記手続きは、仲介会社での不動産の売買契約が済んだ後
手付金以外の残代金の決済について決済する日を設けて
この日に不動産の所有権移転と抵当権設定に関する登記書類の確認などを行います
決済日には、まず司法書士が不動産の所有権移転について
書類が揃っているかどうかの確認をします
これらとともに売主様、買主様のご本人様確認、売買の意思確認
をしつつ、登記書類の確認・取得をします
ここまでが全てＯＫであれば、金融機関の融資の実行がなされ
買主様は売主様に残代金を支払い、司法書士は登記手続きに向けて尽力するのです
家の購入などに関する登記手続き、その他各種登記、契約に関するご相談など
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登記法第６回「所有権に関する登記」
今日の大阪経済大学経営学部での講義は「所有権に関する登記」でした
所有権保存の登記は不動産登記法７４条で登記申請人が決まっております
具体的には
１．表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人
２．所有権を有することが確定判決によって確認された者
３．収用によって所有権を取得した者
４．区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者
となります
今回は所有権移転登記よりも保存登記を中心に
共有者の一人が単独で自己の持分のみ保存登記申請できるか否か
共有者全員のために保存登記申請を行うことができるか否か
といった点から、共有に関する論点を基に
保存行為、管理行為、変更行為という内容の他
区分所有権をもとに、マンションデベロッパーから購入したケースを基に
第三者のためにする契約についての民事局の通知を基にした内容についてという点や
所有権移転時、判決による単独申請を行う際と
所有権保存登記を７４条１項２号の「所有権を有することが
確定判決によって確認された者」として申請を行う際
「確認」「給付」「形成」判決のうち、いずれの判決で無ければならないか
という違いなどについて比較しながらお話しさせて頂きました
不動産登記は民法、民事訴訟法、不動産登記法などを
横断的におさえる必要がありますので、引き続き、なるべくわかりやすく
お伝えさせて頂きたいと思います
賃貸借契約の注意点
新生活を始めるにあたって、どこに住むかのか
どんな部屋に住むかということは、生活の基盤を作るものですから
じっくりと考えなければならない重要な問題と思われます
マンションについて、幣事務所に相談に来られる方のなかには
敷金返還の問題や、賃料請求の問題の問題もありますが
近隣問題のほか、マンションを借りる際の契約に関する相談もございますので
今日は、そもそもの出発点となる
部屋を借りるときの注意点についてまとめてみました
まずは部屋の間取りや通勤や通学に関する交通の便
スーパーが近くにあるかどうか、付近には何銀行があるのかといった点から
遅くに返った際に立ち寄れるコンビニはあるかどうか
周辺の環境はいいかどうかというご希望をもとに
家賃との兼ね合いがとれているかどうかを考えられることかと思います
自分が暮らしやすいところが一番ですので
最寄駅や周辺などを実際に歩いて散策してどんなところか把握すると
自分にあっているかをより判断しやすいでしょう
人によっては朝、昼、晩の状況と
ゴミ出しの日の状況などを見に行かれる方もいらっしゃいます
…とはいえ…あまりゆっくりしすぎると、ご希望の物件が
他の方に契約されてしまうこともありますので…兼ね合いも必要です
まず先にどのようなところを見るかをまとめてみましたが
そもそも物件（お部屋）をみるには仲介会社に行かれることと思います
物件を仲介業者に紹介してもらい、いろいろ見てまわった結果
よい物件が見つかったのであれば、入居申込をし、契約に入ります
契約前、仲介業者などの宅建業者は「重要事項説明」といって
借りる人に知らせるべき重要な事柄で
契約の意思決定を左右する内容を書面で説明しなければなりません
重要事項説明の内容は、都市計画法などの法令上の事柄のほか
登記上の内容や電気ガス水道などの設備状況、マンションの場合は事業用の使用禁止
ペット飼育の禁止、ピアノ使用の禁止・制限などの利用についての規約
といったことなどもこのときに説明される事柄です
重要事項説明がなされて、借主が了承すれば
手付金を渡して部屋を押さえ、賃貸借契約を締結することになろうかと思います
部屋に住んでからも、契約書に「居住用」と書かれているのに
事務所や店舗などで使ってしまうと、定められた使用方法に従って
使用していないことを理由に、賃貸借契約を解除すると
言われることがありますので注意しましょう
その他、無断で他人に貸借物件を貸してしまうと
「無断転貸」を理由に解除すると言われることがあります
基本的に契約外かな？…っと疑問に思われた際には
一度家主に相談になられるか、専門家にご相談になられるのが
最適ではないかと思われます
各種契約についてのご相談などがございましたら
お気軽に幣事務所まで、ご連絡くださいませ
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