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登記法第６回「所有権に関する登記」
今日の大阪経済大学経営学部での講義は「所有権に関する登記」でした
所有権保存の登記は不動産登記法７４条で登記申請人が決まっております
具体的には
１．表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人
２．所有権を有することが確定判決によって確認された者
３．収用によって所有権を取得した者
４．区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者
となります
今回は所有権移転登記よりも保存登記を中心に
共有者の一人が単独で自己の持分のみ保存登記申請できるか否か
共有者全員のために保存登記申請を行うことができるか否か
といった点から、共有に関する論点を基に
保存行為、管理行為、変更行為という内容の他
区分所有権をもとに、マンションデベロッパーから購入したケースを基に
第三者のためにする契約についての民事局の通知を基にした内容についてという点や
所有権移転時、判決による単独申請を行う際と
所有権保存登記を７４条１項２号の「所有権を有することが
確定判決によって確認された者」として申請を行う際
「確認」「給付」「形成」判決のうち、いずれの判決で無ければならないか
という違いなどについて比較しながらお話しさせて頂きました
不動産登記は民法、民事訴訟法、不動産登記法などを
横断的におさえる必要がありますので、引き続き、なるべくわかりやすく
お伝えさせて頂きたいと思います
共有状態の土地建物を単独の所有にするには？
例えば…山本家が所有している大阪府箕面市の土地は
お兄さんの山本潤さんと、弟の山本拓哉さんが
それぞれ２分の１ずつ共有している状態だったとします
この土地は結構な広さがあり
建物も立っておらず、調度いいところで
半分ずつにできそうですだということで
兄弟間で話し合いがされていたとして…
この土地をそれぞれの持分としたいのですが
どのような手続きをすればよいのか…というような
ご相談をいただくことがあります
これ、実は現在共有となっている土地の数や状態
近隣の土地との関係などによって
先立って解決する問題も違えば
それを基にする不動産登記手続きも変わって参ります
実は今「まほろば不動産」さんのサイトにて
不動産売買や登記に関することなどについて
不定期更新でコラムを書かせていただいてますので
今回はこのあたりをまとめさせて頂きました
登記上は、どのような登記を行うかといえば
ざっくりパターン分けすると３通りかな…と思います
１．不動産が一つしかないような場合
但し対象土地は既に甲乙共有の状態にあるものとする
２．不動産が二つ以上ある状態（全て共有）
但し対象土地は二つとも甲乙共有の状態にあるものとする
３．不動産が2つ以上ある状態（一部共有）
但し、対象土地（仮にＡ土地）は一つだけが甲乙の共有
それ以外の土地（仮にＢ土地）は甲の単独所有状態にあるものとする
このような場合に、まず分筆登記をしないといけないのか
甲乙をわかりやすく上記の事例に置き換えるならば
山本潤持分全部移転となるのか…
あるいは山本拓哉持分全部移転となるのか
それはどの段階でどの土地に行うのか
…はたまた「年月日共有物分割による交換」を原因として
どこかの土地について所有権移転登記の申請をおこなうのか
…などが変わって参ります
このあたりは少しわかりづらいので
いつも法律用語をなるべく抜きにしてお話しております
…ということで、一部土地家屋調査士さんなどが
登場される場面もありますが、司法書士にご相談になられると
どの方向性で行かれるかがスッキリされるかと思います
下記「まほろば不動産」様のサイトでも
図形を交えてわかりやすく書かせて頂いてますが
なにかあればお尋ねください＾＾
まほろば不動産「共有物分割と登記」
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