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公衆用道路の登録免許税額は0円ではありません!

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えっ!和田さんって不動産売買の登記とかやってるの?
企業法務まわりの契約書チェックとか経営関連相談と新規ビジネスプラン関連
増資や合併あたりの商業登記かと思ってた~
 
…なんて言われることがありますが
もちろん不動産登記もそれなりに多いです(汗)
いや…イレギュラーなものも含めて、投資用の不動産売買や
相続・遺言という観点から、不動産登記にも
関与させていただいてますので結構件数も多い…はずなんですよね(滝汗)
 
 

 
と…本題です
土地や建物といった不動産の売買を行う際
なかには「公衆用道路」が含まれていることがあります

 
 

 
一般的には「私道」といわれれていますが
全部事項証明書(登記簿謄本)を見ると「地目」は
「宅地」になっていたり「公衆用道路」となっているかと思います

 
この公衆用道路ですが
登録免許税の計算の基となる評価証明書には
通常、評価額が記載されていない
あるいは0円と記載されています

 

 
じゃあ評価証明書で0円なんだから
不動産登記申請時の登録免許税も0円なんでしょ?


 

 
…というわけにはいきません(汗)
登録免許税としては課税対象です!


 

 
まずは登録免許税の課税価格をださないといけないのですが…計算方法は
「近傍地の1㎡の単価」×公衆用道路の地積(×持分)×30/100
となっています

 
これに売買等の税率をかければいいわけです

 

 
今日のポイント!
購入しようとしている土地建物に道路が含まれている場合
評価証明書に評価額が記載されていない
あるいは0円と記載されていても
登録免許税はかかる!!!!
ということです^^
 
 

 
わりとご相談が多いので
まとめておきました~

不動産投資案件や中古物件購入のことや
ライフプラン関連を含めた不動産のことなど
お気軽にご連絡くださいませ

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登記済証はいつから登記識別情報になったのですか?

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登記済証はいつから登記識別情報になったのですか?
と聞かれることがあります、これは不動産登記法改正と施行の関係
それから法務局がオンライン指定庁になる関係で
ズバッっと、ハイ!この日から全国的に権利証ではなく
登記識別情報が交付されます!!!
…っというわけではなく、オンライン指定庁になった法務局から
段階的に?交付されていたため、意外とわかりにくいようです

 

 
たまに聞かれることがありますので
さりげなくまとめてみました

 

 
登記済証も登記識別情報も
土地や建物を売買した際など、売主さんから
買主さんに所有者が変わりましたよ…っということを
法務局に登記申請を行いますが

この法務局への登記が完了した際
買主さん、この土地建物はあなたのものですよ!
…っと交付されるものです

 

 
ところが、不動産登記法が改正されたため
ある一定の頃から、従来の権利証の代わりに
A4サイズで緑色の登記識別情報というものが交付されるようになりました

 

 
これはかなり周知されてきているようなので
そんなの知ってるよ!
…っという方も多いかもしれません

 
(とはいえ…いまだに)
(依頼者様:権利証ないねんけど…)
(司法書士:エッ!Σ( ̄□ ̄ノ)ノとりあえず購入時の書類を見せてもらえますか?)
(司法書士:ん?登記識別情報がありますよ。これが権利証です)
(依頼者様:ふ~ん…)
(…っということもありますので)
(ん?…という方もさりげなく参考になさってくださいませ)

 

 

 
しかし、じゃあいつから登記識別情報が交付されるようになったのか

これ…たまに聞かれます

 
まず、不動産登記法自体の改正は平成16年6月にされています
…で…施行は平成17年3月…

 
ということで?平成17年3月7日より
旧法下における登記済証から登記識別情報に切り替わることとなりました

 
ところが平成20年7月14日まで
オンライン庁の指定を受けていない登記所では
依然として登記済証が交付されるという取り扱いになっていました

 

 
というわけで、平成17年3月7日から
1.登記済証の代わりに登記識別情報が交付されるようになった
2.でも平成20年7月14日までは権利証が交付されている可能性もある
…っという訳です


 

 
登記済証はいつから登記識別情報になったのですか?
というご質問は、正確には…
売主さんは平成18年にマンションを購入されてらっしゃるのですが
権利証しかないとおっしゃっています
そのころはもう登記識別情報になっていると思うのですが…どうなんでしょう?
本当なのでしょうか???

 
っというようなご質問なのです
おおさかではオンライン指定庁になりきるのが比較的早かったのですが
意外なことに?東京管轄でも杉並出張所あたりは
平成20年に指定されていたと記憶しています(汗)

 
不動産を売買されるときにはいろいろと
疑問もあるかと思いますので、いつでもお伺いくださいませ

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外国人でも不動産を取得することができますか?

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ここ最近、大阪北エリアや天王寺駅周辺等の再開発など
東京都心のみならず、関西でも都市の再開発が進みつつあります

また最近では、観光地に限らず、キタやミナミ
天王寺といったショッピングモールなどの施設でも
アジア諸国の方や、欧米系の方等
外国の方をよく見かけるようになったように思います

おそらく、観光目的以外にも、留学や就労等の目的で
日本に長期滞在する外国人も増えているのではないでしょうか

 

 
もしも日本に居所をおかれるのであれば
必要不可欠なのが住宅です

 
企業法務や不動産登記業務、交流会等を通じて
外国の方と関わる方とお話ししたり
直接外国の方本人から相談されたりするなかで
たまに、外国人でも不動産を取得することができますか?というご質問を受けることがあります

 

 
えっ!出来ますよ(汗)

っと思われた方、実は正解です

外国の方がそのように考えられたのは理由があるのですが
我々日本国民にとってのあたりまえと
外国の方のあたりまえが違うところが出発点です

海外では日本と異なり、外国人名義での土地取得が出来なかったり
中古住宅の購入が出来なかったりすることも多々あるため
そのような質問をされるのではないかと思われます

 

 
ということで、日本国では外国人であっても
日本の不動産を取得することができます

 

 
民法では、法令または条約で禁止される場合を除き
外国人も権利を取得できるとし、外国人土地法という法律でも
原則として外国人が土地について権利を取得することは
できるとされています(ただし例外があります)

在日外国人で、就労ができる在留資格または学生などの
身分・地位に基づく在留資格を持っていて
在留カードを取得している外国人の方は
外国人登録をされていると思われますので

市役所へ行けば、外国人住民票が取得できます

 

 
不動産の登記名義は、原則として住民票の記載のとおりに登記されます
外国人住民票の記載が、英文で表記されている場合
日本の法務局では、英文での登記はできないため
カタカナで登記をすることになります

 

 
韓国や中国、台湾など、漢字表記のある国の方は
入国管理局に漢字を届け出て、その後登記することもできます

例えば、中国の方で、外国人住民票で「KU SU NEI」 さん
と表記されていたら、これをカタカナ読みにした名前
…例えば「ク ス ネイ」で登記するか
在留カードの氏名の登録や住民票の登録を
漢字に登録し直した後に漢字で登記することになります

 

 
企業法務、商業登記分野だけでなく
不動産取引の場においても、私たちの住む日本が
少しずつ国際化が進んでいるのを実感しています

日本に住み、ビジネスなども開始され
もっともっと、日本の文化や良いところを知ってもらいたいものですね

 
外国籍の方が関与される不動産、商業の各種登記など
ご用命の際は、お気軽に弊事務所までご連絡くださいませ

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動産譲渡登記と債権譲渡登記

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大阪経済大学大学院春学期の授業も本日がラストです!
今週の二コマは動産譲渡登記と債権譲渡登記
それから登記の現状と企業での活用について
わかりやすくお話しさせて頂きます^^

動産譲渡登記は金融機関の方から尋ねられることもあり
ご説明用レジュメを作成させていただいたこともあるのですが
法務省が公表している「登記統計」から
平成24年度分のデータをみたところ
動産譲渡登記の申請件数は全体の約0.03%と
まだまだ利用頻度は低いようです

ちなみに…債権譲渡登記の申請件数は
全体の約0.3%ですから、債権譲渡登記よりも
利用頻度は高いものの、土地建物、その他の登記に比べると
圧倒的に申請件数が低いのが現状のようです

とはいえ、上記全体の申請件数には所有権に関するものも
含まれておりますので、余計なものが含まれている!
…っと思われる方もいらっしゃるかもしれません

そこで…担保権にもいろいろとありますが…
「登記統計」全体の件数から抵当権と根抵当権をピックアップし
土地、建物のデータを見たところ…
やはり利用頻度にはかなりの違いが出ているようです
これに金融機関に限った…というデータは残念ながら
みあたりませんが、やはり担保としては
まだまだ土地建物が活躍しているのが現状です

…っと…今日の講義内容の導入部分の一部を
ブログにアップしてみました^^

登記法を受験に使われる方も
学問に使われる方も、とにかくわかりにくいというお声が多いようなので

春学期も手続法たる不動産登記法と民法その他実体法と関連付け
商業登記法と会社法・商法などの実体法との関連付けを
きっちりリンクさせたうえで
わかりやすい講義を心がけさせていただきました

次は…秋学期に大学の学部の方で講演させて頂きます
大阪経済大学の大学生の皆様で受講される皆様!
ぜひぜひ受講ください

大阪経済大学のマークです

平成25年度も大阪経済大学大学院の非常勤講師を勤めさせて頂きます。加えて今年度から、4年生の学部でも非常勤講師を務めさせていただくことになりました
「登記法」を講義させて頂きます

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