‘不動産登記’ カテゴリー
実は土曜日でも登記簿を閲覧できる日がありました（2019年２月改稿）
本記事は２０１３年１１月段階の記事で、
２０１３年（平成２５年）当時は、
「登記情報提供サービスの運用拡大」といって、
平成２５年３月から、毎月一回程度…
年に数回ではありますが、土曜日にもオンラインで
登記簿謄本の情報を閲覧することが出来ていましたが、
この取り扱いは平成２７年３月１４日（土）の実施分をもって
終了しており、以降再開されたという情報は耳にしておりません。
古い記事だったのと、
いくつかのサーバーでブログを書いていたため、
発見ごとに訂正等は行っているのですが、
動的な記事というブログの性質上
法改正ごとに当時の運用は終了しました…との改稿を行っておりませんでしたが、
このブログの記事が比較的上位に挙がってきているようですので、
念のため、２０１９年２月当時の確認ということで修正させていただきます。
民法や商法・会社法だけでなく、
行政サービスなどの情報も、なるべく提供させていただきたいと思いますが、
過去の情報等で、現在の法律や制度上の運用等が現在は提供されていなかったり、
法改正となっている場合もございますので、
残っている情報等がございましたらお知らせいただければ幸甚です。
幣事務所では、平日にご予約があった日は
土日祝日の相談や出張相談も開催しております。
（土日相談は完全予約制）
残念ながら、土日に登記簿謄本の閲覧は出来なくなっておりますが、
ご相談等のご用命がございましたら、
平日にご予約いただければ、日程調整の可能な限りご対応させていただきます。
平日９時～１８時にご予約頂ければ、土日、平日夜も相談対応可能です
０６－６３６２－１００２
までご連絡ください
終活とは
少し前から「終活」がブームになっているようです
終活って何？
とお思いの方もいらっしゃるかもしれません
終活については、以前にこのブログでも触れましたが
自分らしく人生を終える、または残された家族に迷惑をかけないように準備しておく
あるいは人生の最期をご自身の理想的なものとするためのものとされています
おそらく、様々な事情によって人生の終わりを迎えることについて
自分で決めていこうとする方が増えてきていため、話題となり
お考えになられる方も増えつつあるのだろうと思います
また、万が一ではありますが…何らかの理由で
残された家族が財産争いになってしまうという自体を回避し
ご自身の想いを書類に残しておくことも重要です
そのためには、きちんと「遺言」を残しておくのがよろしいかと思われます
「遺言」をするにはまだ早い！
と思われる方や
いやいやうちには「遺言」をするほどでも…
とお考えの方もいらっしゃるのではないかと思います
必ずしも財産の大小ではなく、ご自身の思いを伝えるためにも
ご家族のためにも遺言としてまとめておくのが最適です
とはいえいきなり遺言は…という方もいらっしゃるかもしれません
そのようなときは、なにかまとめるという意味で「遺言」をする前に
何らかの準備として自分の財産関係をまとめておくのがよろしいかと思います
このようなときには「エンディングノート」などとよばれるものがあります
これは、正確には「遺言」ではありませんが
自分の財産関係や親族関係、介護手続、葬儀の仕方などを自分でまとめておくことによって
自分の身の回りを確認するものです
万が一、不慮の事態で介護が必要になったりしたときに
どのようにすべきかを書き留めておくと、
家族がこれを見ればその手続が読み取れるようになっています
後に「遺言」をするときにも役立てることができます
エンディングノートや遺言など、ご興味のある方は
幣事務所までご相談くださいませ
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登記法第６回「所有権に関する登記」
今日の大阪経済大学経営学部での講義は「所有権に関する登記」でした
所有権保存の登記は不動産登記法７４条で登記申請人が決まっております
具体的には
１．表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人
２．所有権を有することが確定判決によって確認された者
３．収用によって所有権を取得した者
４．区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者
となります
今回は所有権移転登記よりも保存登記を中心に
共有者の一人が単独で自己の持分のみ保存登記申請できるか否か
共有者全員のために保存登記申請を行うことができるか否か
といった点から、共有に関する論点を基に
保存行為、管理行為、変更行為という内容の他
区分所有権をもとに、マンションデベロッパーから購入したケースを基に
第三者のためにする契約についての民事局の通知を基にした内容についてという点や
所有権移転時、判決による単独申請を行う際と
所有権保存登記を７４条１項２号の「所有権を有することが
確定判決によって確認された者」として申請を行う際
「確認」「給付」「形成」判決のうち、いずれの判決で無ければならないか
という違いなどについて比較しながらお話しさせて頂きました
不動産登記は民法、民事訴訟法、不動産登記法などを
横断的におさえる必要がありますので、引き続き、なるべくわかりやすく
お伝えさせて頂きたいと思います
賃貸借契約の注意点
新生活を始めるにあたって、どこに住むかのか
どんな部屋に住むかということは、生活の基盤を作るものですから
じっくりと考えなければならない重要な問題と思われます
マンションについて、幣事務所に相談に来られる方のなかには
敷金返還の問題や、賃料請求の問題の問題もありますが
近隣問題のほか、マンションを借りる際の契約に関する相談もございますので
今日は、そもそもの出発点となる
部屋を借りるときの注意点についてまとめてみました
まずは部屋の間取りや通勤や通学に関する交通の便
スーパーが近くにあるかどうか、付近には何銀行があるのかといった点から
遅くに返った際に立ち寄れるコンビニはあるかどうか
周辺の環境はいいかどうかというご希望をもとに
家賃との兼ね合いがとれているかどうかを考えられることかと思います
自分が暮らしやすいところが一番ですので
最寄駅や周辺などを実際に歩いて散策してどんなところか把握すると
自分にあっているかをより判断しやすいでしょう
人によっては朝、昼、晩の状況と
ゴミ出しの日の状況などを見に行かれる方もいらっしゃいます
…とはいえ…あまりゆっくりしすぎると、ご希望の物件が
他の方に契約されてしまうこともありますので…兼ね合いも必要です
まず先にどのようなところを見るかをまとめてみましたが
そもそも物件（お部屋）をみるには仲介会社に行かれることと思います
物件を仲介業者に紹介してもらい、いろいろ見てまわった結果
よい物件が見つかったのであれば、入居申込をし、契約に入ります
契約前、仲介業者などの宅建業者は「重要事項説明」といって
借りる人に知らせるべき重要な事柄で
契約の意思決定を左右する内容を書面で説明しなければなりません
重要事項説明の内容は、都市計画法などの法令上の事柄のほか
登記上の内容や電気ガス水道などの設備状況、マンションの場合は事業用の使用禁止
ペット飼育の禁止、ピアノ使用の禁止・制限などの利用についての規約
といったことなどもこのときに説明される事柄です
重要事項説明がなされて、借主が了承すれば
手付金を渡して部屋を押さえ、賃貸借契約を締結することになろうかと思います
部屋に住んでからも、契約書に「居住用」と書かれているのに
事務所や店舗などで使ってしまうと、定められた使用方法に従って
使用していないことを理由に、賃貸借契約を解除すると
言われることがありますので注意しましょう
その他、無断で他人に貸借物件を貸してしまうと
「無断転貸」を理由に解除すると言われることがあります
基本的に契約外かな？…っと疑問に思われた際には
一度家主に相談になられるか、専門家にご相談になられるのが
最適ではないかと思われます
各種契約についてのご相談などがございましたら
お気軽に幣事務所まで、ご連絡くださいませ
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登記法第５回「権利に関する登記」
本日は大阪経済大学経営学部にて
平成２５年度、登記法第５回目の講義でした
本日は「権利に関する登記」をテーマに
１．申請主義と職権主義
２．登記名義人となり得るもの
３．単独申請と共同申請
４．権利に関する登記
５．登記手順
といったところを、各事例を基に
実体法たる民法と手続法たる不動産登記法を横断的にお話しさせて頂きました
学部では、大学院と比べて、会社法と商業登記法の割合を増やしているため
民法関連の実体法と手続法たる不動産登記法にかける時間が少し短く
やむなく割愛したり、進度を速めたりしている箇所もありますが
お伝えできるところはお伝えして参りたいと思います
大阪経済大学のゆるキャラ「はてにゃん」の紙バックです＾＾
履修者の方が１５０名を超えており、レジュメの部数も多いため、学内で運ぶ用としてお借りしています
登記簿に仮登記ってあるんだけど…これ何ですか？
不動産購入時に物件選びをするとき、あるいは何らかの
不動産担保を取得する際など、なんらかのご縁で不動産登記簿を見たときに
「所有権移転仮登記」とか「抵当権設定仮登記」などの登記が
記載されているものをご覧になったことがあるでしょうか
「はいあります！」という方も「ちょっとないなぁ…」という方も
今回は「仮登記」について最低限知っておくべきことについて書いてみたいと思います
私たちが通常目にする「所有権移転登記」や「抵当権設定登記」は
「仮登記」に対して「本登記」と呼ばれています
これは、それ自体が原則として完全な登記であり権利変動を表すものです
仮登記は、将来これらの「所有権移転」などの本登記がされることに備えて
あらかじめその順位を保全するために行われる登記です
本来、登記申請手続きは登記権利者と登記義務者が共同で申請し
法令で定める添付書類を申請書に添付して申請されるものです
仮登記は、登記義務者の添付書類が揃わなくて添付できない場合や
将来起こるべき権利変動についての請求権を保全するなどの理由によって
本登記をする条件が整わない場合に
本登記の順位をあらかじめ保全するためにおこなわれるものです
つまり、仮登記をしておくことによって将来本登記がなされるときの順位を
あらかじめ「とっておく」ことができるのです
ただし、本来、登記には、当事者以外の人に「自分が所有者だ」ということを
主張できる効果があるのですが…
仮登記自体にはこの効力はありません
この意味で、仮登記は不完全な登記だと言えますが
上記のとおり、仮登記には順位を保全する効力があることに意義があります
仮登記をすることによってあらかじめ登記の順位を確保しておくことができ
後日「所有権移転」などの本登記が行われた時に
その「所有権移転」登記の順位は、仮登記の順位によることが認められるのです
また、他にも「仮処分」や「差押」など
併せておさえておいた方がいい登記もございますが…
今日はこれまで！…っとしたいと思います
各種登記手続をお考えの方は、お気軽に幣事務所までご相談くださいませ
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大経大経営学部、平成２５年登記法第２回講義
平成２５年度の大阪経済大学経営学部講義は９月２４日に始りました
春学期の大学院での講義レジュメは毎回私が
講義前に人数分準備していたのですが…
学部の方は人数が多く、今年度も１４０名前後の方に受講いただいておりますので
１週間前までに大学の教材原稿担当の方にレジュメをお渡しして
講義日迄にご準備いただいております
かなりの数ですので、申し訳ないと思いつつもお願いさせていただいております
…っと…もちろん感謝の心を忘れておりません（汗）
さて…本日８日の「登記法」講義は「公示の原則と公信の原則」です
学部の方では大学院に比べて商業登記法のウェイトが多いため
やむなく、少し駆け足になってしまうのですが
本日もわかりやすく講義してまいりたいと思います
遺産分割あれこれ
相続に関する仕事に携わっていると
様々な場面に遭遇することがあります
今日は、遺産分割に関するちょっとした出来事や
問題点などを書きたいと思います
人がお亡くなりになると、葬儀をして
亡くなった方を悼み偲ぶことでしょう
お身内の方は、近しい人を失った傷も癒えないまま
役所への届出や埋葬など様々な手続が必要になります
ひと段落したところで
相続手続をお考えの方も多いと思われます
亡くなられた方が、遺言書を作成されていた場合は
遺言書に基づいて相続手続を行います
遺言書がない場合は
法定相続人が法律で定められた相続分に従って
相続するか
法律で定められた相続分によらずに遺産を分ける場合は
法定相続人の全員で
遺産分割の協議をすることになります
遺産分割協議をする場合は
我々の職責から、ご本人様確認や意思確認を
しなければなりません
亡くなられた方に
配偶者、お子さんがおられる場合は
比較的連絡がつきやすくスムーズになされることが多いのですが
お子さんがおられない場合で
ご両親も亡くなっている場合は
配偶者とご兄弟が法定相続人になります
この場合、ご兄弟の方が、遠方にお住まいで
ご連絡がつきにくい場合や
場合によっては認知証になっておられることも
ございます
認知証の方を含んで遺産分割協議を行う場合は
認知証の方は判断能力がつきかねる状態であることから、
遺産分割協議の前に成年後見人を選ぶ必要がございます
このように一口に遺産分割といっても
いろいろな手続が必要になることがあります
また、場合によっては、生前に遺言書を
残されたほうが相続手続が煩雑になることが
少ないケースもございます
相続人の方で遺産分割について同意が得られましたら
なるべく早くに書面に残されることをお勧めします
相続、遺産分割、遺言についてお考えの方は
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大阪経済大学経営学部秋学期講演スタート！
毎年春は、大阪経済大学大学院の非常勤講師を務めさせていただいておりますが
秋学期は大阪経済大学経営学部でも非常勤講師として講義を行っております
今年の秋学期は、つい先日９月２４日が初回講義でした
いずれも「登記法」の講義ですが
学部の方では、大学院に比べて商業登記法のウェイトが多くなっています
「登記法」は、受験に使われる方も、学問として関わる方も
学問ではなく、実務で不動産登記や商業登記に関わる
企業経営者様や金融機関の方からも
とにかくわかりにくい…というお声を伺うことが多いように思います
不動産登記は手続法といって、民法その他の実体法を
実現していくものなのですが…
その実体法の理解が必要だったり、判例の知識が必要だったりします
商業登記も同様で、実体法の会社法や商法の知識が必要となります
この、手続法たる不動産登記法と民法その他実体法と関連付け
商業登記法と会社法・商法などの実体法との関連付けを
きっちりリンクさせておくと大枠が理解しやすくなります
私の講義では、わかりにくい登記法をわかりやすく実践的に講義しつつ
資格者のみならず不動産業界、銀行業界をはじめとする各企業で必要とされる
登記法に関する理解を深め、横断的な知識を習得することを目的としています
第一回目は総論的なお話しをしてまいりました
学部の方では、大学院と違って大人数ですので、少し勝手が異なりますが
今年度も頑張って参りたいと思います
不動産登記制度にはどんな意味があるのか
例えば、ＡさんがＢさんに
自己所有不動産を売った場合
ＡさんからＢさんへ所有権が移転します
不動産購入時に
Ｂさんが住宅ローンを組んで設定した抵当権について
住宅ローンを完済して抵当権を抹消した場合
抵当権が消滅します
このように権利が発生、変更、消滅することを
物権変動といいます
しかし、先ほどの不動産に
Ｂさんが住んでいる場合
それを物理的に外から見ただけでは
その不動産を所有しているのか、借りているのか
抵当権が設定されているのかは分かりません
不動産登記は、
この不動産の物権変動を公示することによって
取引に入ろうとする人を不測の損害から守る制度です
つまり、不動産登記とは
不動産の権利変動を
世間一般の人々が知ることが出来るように
一定の方法によって掲示しておく制度です
こうすることによって、
不動産を買いたい人や担保を設定したい人などが
予期し得ない損害を被ることを避けることができます
このように、不動産登記制度は
物権変動があった際に、外部から認識できるように
一定の公示方法を伴わなければならないとする立場を
とっています
相続や不動産売買のときに
名義変更をすることによって
自分の不動産であることを主張することができ
不動産登記によって自分の権利を守ることができますが
登記をしておくことによって
自分以外の第三者の利益をも守ることが出来ると
いえます
不動産登記制度は
不動産に関する人々の権利を保全するために
欠かせない制度なのです
相続や売買など、不動産登記をお考えの方は
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