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‘不動産登記’ タグ

公衆用道路の登録免許税額は0円ではありません!

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えっ!和田さんって不動産売買の登記とかやってるの?
企業法務まわりの契約書チェックとか経営関連相談と新規ビジネスプラン関連
増資や合併あたりの商業登記かと思ってた~
 
…なんて言われることがありますが
もちろん不動産登記もそれなりに多いです(汗)
いや…イレギュラーなものも含めて、投資用の不動産売買や
相続・遺言という観点から、不動産登記にも
関与させていただいてますので結構件数も多い…はずなんですよね(滝汗)
 
 

 
と…本題です
土地や建物といった不動産の売買を行う際
なかには「公衆用道路」が含まれていることがあります

 
 

 
一般的には「私道」といわれれていますが
全部事項証明書(登記簿謄本)を見ると「地目」は
「宅地」になっていたり「公衆用道路」となっているかと思います

 
この公衆用道路ですが
登録免許税の計算の基となる評価証明書には
通常、評価額が記載されていない
あるいは0円と記載されています

 

 
じゃあ評価証明書で0円なんだから
不動産登記申請時の登録免許税も0円なんでしょ?


 

 
…というわけにはいきません(汗)
登録免許税としては課税対象です!


 

 
まずは登録免許税の課税価格をださないといけないのですが…計算方法は
「近傍地の1㎡の単価」×公衆用道路の地積(×持分)×30/100
となっています

 
これに売買等の税率をかければいいわけです

 

 
今日のポイント!
購入しようとしている土地建物に道路が含まれている場合
評価証明書に評価額が記載されていない
あるいは0円と記載されていても
登録免許税はかかる!!!!
ということです^^
 
 

 
わりとご相談が多いので
まとめておきました~

不動産投資案件や中古物件購入のことや
ライフプラン関連を含めた不動産のことなど
お気軽にご連絡くださいませ

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大阪経済大学経営学部秋学期講義が始まります!

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本日から大阪経済大学経営学部での登記法の講義がスタートします
春学期は大学院にて非常勤講師を務めさせていただいておりますが
秋学期は大学での講義を担当しております^^

 
…っと…ひとつ前のブログ記事を見ると
春学期の大学院での講義スタートの記事が…
もう少しこまめに書かないといけませんね(汗)

 
ブログというモノが流行りはじめた頃は毎日書いていたのですが…
う~ん…

 

 
…っと本題です!
私の登記法では、実体法である民法や会社法、その他法律と
手続法である不動産登記、商業登記法等を
わかりやすくお伝えしつつ、横断的にお話しさせていただきます!

 

 
本年度も張り切ってまいりたいと思います!!!

大阪経済大学

中小企業における増資手段について

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本日、平成27年3月4日(水)18:00より
大阪司法書士会会館にて、大阪司法書士会会社法研究会の
研究発表報告会が開催されます

同研究会では、株式班、増資班、役員班、組織再編班の
4つの班に分かれて、会社法分野の研究を行ってまいりました
また同研究会では、毎回龍谷大学法学部の今川教授にご出席いただき
各研究員の研究内容について講評等をいただいております

 

 
本日は、これまで研究を行ってきた内容について
取りまとめたものについて、各班から報告を行わせていただきます

 

 
私は、増資班に所属しておりまして…発表担当者にあたっております
私からは、中小企業におけるエクイティファイナンス(増資)の検討を
テーマにお話しさせていただきますが、大きなくくりでは
1.中小企業の資金調達の方向性
2.デット・エクイティ・スワップにと債権現物出資について
3.中小企業において、第三者割当増資における有利発行とはどのような場合を指すのか
という3つを柱に発表させていただきます

 

 
増資手続きを行うなかで気になる点
いろいろな方からご質問をいただく点など
判例や学説、日本証券業協会等の団体における基準等を交えながら
お話ししてまいりたいと思います

 

 
増資手続きは、いろいろと考えるべきところも多いと思われますが
条文、判例、学説、諸団体の基準、これまでの経緯などを
わかりやすくお話しできればと思います

 

 
増資関連で、何か疑問がございましたら
いつでもお気軽にご連絡くださいませ^^

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大阪市の住民票様式変更

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平成27年1月5日から、大阪市の住民票の様式が
個人単位(個人票)と世帯単位(世帯連記式)の2種類に変更されています
いろいろと情報が錯綜しているようなので
私が確認、把握している範囲内でまとめてみました
(…ということで、一応確認いただいた方が無難かもしれません)

世帯単位(世帯連記式)の住民票には
その名の通り、世帯全員の記載がされますが
これには現在の情報のみが記載されるため
転出者や死亡者の記載がなされません

また大阪市北区から大阪市西区、あるいは枚方市から大阪市北区への
転入転出は、世帯単位(世帯連記式)の住民票にも記載されますが

同一区内…たとえば大阪市北区梅田から
大阪市北区芝田に転居した場合には
その経緯が世帯単位(世帯連記式)の住民票にはも記載されません

世帯単位(世帯連記式)の住民票記載例
大阪市ホームページより
setairenkisiki01

上記のような同一区内の転居の場合や転出の記載など
今回世帯単位(世帯連記式)の住民票に記載されないものは
個人単位(個人票)の住民票には記載されていますので

その記載が必要な場合には
個人単位(個人票)の住民票をを取得しておく必要があります

個人単位(個人票)の住民票記載例
大阪市ホームページより
oosakasikozinzyuumin

大阪市内にお住いの方が、なんらかの手続きの時に
世帯単位(世帯連記式)の住民票を提出された際
再度、個人単位(個人票)の住民票取得を求められる場面が
出てくくるかもしれませんのでご留意ください(汗)

我々司法書士が登場する場面では不動産登記や商業登記
行政書士の場合には各種許認可等の場面で
住民票を取得いただく場合がございますし

行政書士としては許認可等の場面で
法務局や裁判所、管轄官庁等への提出書類の関係上
拝見させていただくことがあります

そのようなときにも世帯単位(世帯連記式)の住民票をご取得で
前住所の記載がされていない場合には
個人単位(個人票)の住民票をご取得いただかないと
いけない場合がありますので

大阪市内にお住いの方は
登記関連などの手続きをされる際、必要書類のご案内等に
住民票が含まれている場合は
司法書士等に、どのような趣旨で必要なのかを
確認なさってから取得されるのもいいかもしれません

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創業スクール(創業塾)での講演

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明日、ご縁あって大阪の「創業スクール」で
商取引に必要な法律の基礎知識と商号時に必要な手続きをテーマにして
講演させていただきます

創業スクールとは平成26年8月19日に
中小企業庁創業・新事業促進課が発表していた
地域で創業を目指す皆様向けに
創業に必要な基本的な知識を身につけ
創業に向けたビジネスプランの作成を支援させていただく
創業塾で、全国約300箇所で開講されているものです

私はビジネスを行うにあたって必要な
民事法務や契約法務、知財関連などなどの企業法務まわりと
事業領域の設定と法人選択(個人事業か株式会社、社団法人、NPO法人か等)の
実務について、事業者様向けにわかりやすくお話し
させていただくのがミッションです^^

申し込みはもちろん?終了していますが
下記のような内容です
↓ホームページはこちらをクリック↓

sougyouzyuku

ご参加される方が1年、3年、5年
そして10年、30年、50年と事業を継続され
維持発展できるよう、わかりやすく
あますことなくお伝えさせていただきたいと思います^^

創業時だけではなく
契約書、企業法務、商業登記や事業承継、後見に
収益不動産なども得意としておりますので
いつでもお気軽にご相談ください!
…なんて最後は宣伝ぽくなっちゃいましたね(汗)

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LINE@ページとLINE@ナビ

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先日アクアス司法書士行政書士総合事務所の
LINE@ページを開設したところなのですが
LINE@のアカウントを持っている店舗を検索できる
「LINE@ナビ」というサイトをご存じでしょうか

お店で扱っている商品や営業時間もわかりますし
地図でお店の場所をチェックすることもできますから
便利な使い方もできますので、目的地がスムーズにわかるようになっています

 
LINE@ナビ
弊事務所は「司法書士」もしくは
「アクアス司法書士・行政書士総合事務所」でヒットするかと思いますので
ついでに友達追加いただけると助かります^^

 
平日通常相談、平日夜間相談、土日相談
それから出張相談の予約もLINE@上からご予約いただけます
メッセージを頂戴した場合は、その日が相手いるかどうか
返信メールをさせていただき、空いている場合には予約完了
空いていなければ別日をお知らせいただく旨のメッセージ送信させていただきます


友だち追加数

アカウントページも開設しておりまから
LINE内はもちろん、LINE外からもスマホやPCからのアクセスが可能です
LINEの格安通話「LINE電話」にも
対応しておりますから、ぜひぜひお気軽にご利用ください

LINEアカウントページ
http://accountpage.line.me/aquearth

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アクアス司法書士行政書士総合事務所のLINE@アカウントページです。
お気軽にお問い合わせください。LINE電話にも対応しております

LINE無料通話用に、和田個人を友達追加いただく場合は
メッセージを頂戴できれば
検討のうえ、別途、IDをお知らせさせていただきますので
まずはお気軽にご連絡くださいませ

LINE@ページでのメッセージのやり取りや
LINE電話、LINE無料通話など
お気軽にお問い合わせくださいませ

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登記済証はいつから登記識別情報になったのですか?

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登記済証はいつから登記識別情報になったのですか?
と聞かれることがあります、これは不動産登記法改正と施行の関係
それから法務局がオンライン指定庁になる関係で
ズバッっと、ハイ!この日から全国的に権利証ではなく
登記識別情報が交付されます!!!
…っというわけではなく、オンライン指定庁になった法務局から
段階的に?交付されていたため、意外とわかりにくいようです

 

 
たまに聞かれることがありますので
さりげなくまとめてみました

 

 
登記済証も登記識別情報も
土地や建物を売買した際など、売主さんから
買主さんに所有者が変わりましたよ…っということを
法務局に登記申請を行いますが

この法務局への登記が完了した際
買主さん、この土地建物はあなたのものですよ!
…っと交付されるものです

 

 
ところが、不動産登記法が改正されたため
ある一定の頃から、従来の権利証の代わりに
A4サイズで緑色の登記識別情報というものが交付されるようになりました

 

 
これはかなり周知されてきているようなので
そんなの知ってるよ!
…っという方も多いかもしれません

 
(とはいえ…いまだに)
(依頼者様:権利証ないねんけど…)
(司法書士:エッ!Σ( ̄□ ̄ノ)ノとりあえず購入時の書類を見せてもらえますか?)
(司法書士:ん?登記識別情報がありますよ。これが権利証です)
(依頼者様:ふ~ん…)
(…っということもありますので)
(ん?…という方もさりげなく参考になさってくださいませ)

 

 

 
しかし、じゃあいつから登記識別情報が交付されるようになったのか

これ…たまに聞かれます

 
まず、不動産登記法自体の改正は平成16年6月にされています
…で…施行は平成17年3月…

 
ということで?平成17年3月7日より
旧法下における登記済証から登記識別情報に切り替わることとなりました

 
ところが平成20年7月14日まで
オンライン庁の指定を受けていない登記所では
依然として登記済証が交付されるという取り扱いになっていました

 

 
というわけで、平成17年3月7日から
1.登記済証の代わりに登記識別情報が交付されるようになった
2.でも平成20年7月14日までは権利証が交付されている可能性もある
…っという訳です


 

 
登記済証はいつから登記識別情報になったのですか?
というご質問は、正確には…
売主さんは平成18年にマンションを購入されてらっしゃるのですが
権利証しかないとおっしゃっています
そのころはもう登記識別情報になっていると思うのですが…どうなんでしょう?
本当なのでしょうか???

 
っというようなご質問なのです
おおさかではオンライン指定庁になりきるのが比較的早かったのですが
意外なことに?東京管轄でも杉並出張所あたりは
平成20年に指定されていたと記憶しています(汗)

 
不動産を売買されるときにはいろいろと
疑問もあるかと思いますので、いつでもお伺いくださいませ

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マンションの「敷地権」って何?

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マンションの登記簿謄本に「敷地権」と書かれてあるのを見たことはないでしょうか

マンションは建物ですが、建物を建てるには
もちろん、そのマンションは土地の上に建っているのですから「底地」が必要です
つまり、その底地にあたるのが「敷地権」というわけです

 

 
マンションは、多数の住民の部屋(専有部分)が合わさって
一つの建物として立っているので、その底地については
マンション全体の底地を多数の住民がその所有割合に応じて分割して持っているのです

 

 
マンションの底地を住民全体で共有している状態になっています
ですから、登記簿謄本を見ると
「敷地権」のところに権利の内容(所有権など)と共に
○○○○分の○○と敷地権の割合が書かれています

マンションは建物なのに、登記簿謄本には
敷地権という土地についても書かれているのです


 

 
特殊な取り扱いですが
マンションは法律上は「敷地権付区分建物」といい
マンションの底地である敷地権と建物を一体として取り扱うようにされています

マンションと敷地権を分離して処分できるようにすると
マンションは多数の住民の部屋(専有部分)が合わさって一つの建物として登記されていますから
権利関係が複雑化することや、住民の部屋(専有部分)だけを処分しても
その底地を利用する権利である敷地権がないとそもそも利用できないことになってしまいます

このようなことから住民の部屋(専有部分)と敷地権は
原則として一体として取り扱うことになっています
…と…本日はこのあたりにしたいと思います

不動産登記に関するお問い合わせはお気軽にお電話くださいませ

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登記の現状と企業での活用

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本日は大阪経済大学経営学部第15回目の講義です
今学期は今回が最終日となります

今回は不動産登記、商業登記と我々の関わり方や活用法
不動産に関する私法のまとめ
不動産登記簿と商業登記簿のチェックポイントから企業での活用法
についてお話しさせて頂きつつ

会社法改正についてお話しさせて頂きます

 

 
レポート提出日ギリギリではありますが
まだ執筆中の方もいらっしゃるかもしれませんので
ポイントと振り返りもさせていただこうかと思います

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外国人でも不動産を取得することができますか?

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ここ最近、大阪北エリアや天王寺駅周辺等の再開発など
東京都心のみならず、関西でも都市の再開発が進みつつあります

また最近では、観光地に限らず、キタやミナミ
天王寺といったショッピングモールなどの施設でも
アジア諸国の方や、欧米系の方等
外国の方をよく見かけるようになったように思います

おそらく、観光目的以外にも、留学や就労等の目的で
日本に長期滞在する外国人も増えているのではないでしょうか

 

 
もしも日本に居所をおかれるのであれば
必要不可欠なのが住宅です

 
企業法務や不動産登記業務、交流会等を通じて
外国の方と関わる方とお話ししたり
直接外国の方本人から相談されたりするなかで
たまに、外国人でも不動産を取得することができますか?というご質問を受けることがあります

 

 
えっ!出来ますよ(汗)

っと思われた方、実は正解です

外国の方がそのように考えられたのは理由があるのですが
我々日本国民にとってのあたりまえと
外国の方のあたりまえが違うところが出発点です

海外では日本と異なり、外国人名義での土地取得が出来なかったり
中古住宅の購入が出来なかったりすることも多々あるため
そのような質問をされるのではないかと思われます

 

 
ということで、日本国では外国人であっても
日本の不動産を取得することができます

 

 
民法では、法令または条約で禁止される場合を除き
外国人も権利を取得できるとし、外国人土地法という法律でも
原則として外国人が土地について権利を取得することは
できるとされています(ただし例外があります)

在日外国人で、就労ができる在留資格または学生などの
身分・地位に基づく在留資格を持っていて
在留カードを取得している外国人の方は
外国人登録をされていると思われますので

市役所へ行けば、外国人住民票が取得できます

 

 
不動産の登記名義は、原則として住民票の記載のとおりに登記されます
外国人住民票の記載が、英文で表記されている場合
日本の法務局では、英文での登記はできないため
カタカナで登記をすることになります

 

 
韓国や中国、台湾など、漢字表記のある国の方は
入国管理局に漢字を届け出て、その後登記することもできます

例えば、中国の方で、外国人住民票で「KU SU NEI」 さん
と表記されていたら、これをカタカナ読みにした名前
…例えば「ク ス ネイ」で登記するか
在留カードの氏名の登録や住民票の登録を
漢字に登録し直した後に漢字で登記することになります

 

 
企業法務、商業登記分野だけでなく
不動産取引の場においても、私たちの住む日本が
少しずつ国際化が進んでいるのを実感しています

日本に住み、ビジネスなども開始され
もっともっと、日本の文化や良いところを知ってもらいたいものですね

 
外国籍の方が関与される不動産、商業の各種登記など
ご用命の際は、お気軽に弊事務所までご連絡くださいませ

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