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住宅ローン利用時のスケジュールと登記手続き
来年平成２６年度に消費税の増税が予定されています
今年は、消費税が上る前に住宅の購入を！
…とお考えの方が増えつつあるように感じます
家を購入するのは、人生で最も大きい買物といっても過言ではないでしょう
家を購入する際、じゃあキャッシュ（現金）で！！！
という方もいらっしゃるかもしれませんが、頭金以外の購入資金について
住宅ローンを利用するの方が一般的かと思われます
住宅ローン利用時は、金利や返済能力、頭金の有無などを検討し
どの金融機関を利用するか悩まれるでしょう
利用する金融機関が決まったのであれば、まず金融機関で融資申し込みをします
その後審査が降りれば、お金を借りる契約として
金融機関と「金銭消費貸借契約」を結びます
保証会社が融資をする場合は「保証委託契約」などの契約を保証会社と結びます
保証会社が融資をする場合とは、保証会社がお金を借りる人の保証人になり
借主が返せなくなった場合に保証会社が代わりに融資残額を支払うものです
借主は対価として保証会社に保証料を支払います
このようなスケジュールで契約をし、住宅資金を借りる手続をします
通常、金融機関が無担保で住宅購入目的の貸付を行うことはありません
上記契約に基づいて、購入される家に
金融機関の抵当権を設定する登記手続きを行うことになります
実際の登記手続きは、仲介会社での不動産の売買契約が済んだ後
手付金以外の残代金の決済について決済する日を設けて
この日に不動産の所有権移転と抵当権設定に関する登記書類の確認などを行います
決済日には、まず司法書士が不動産の所有権移転について
書類が揃っているかどうかの確認をします
これらとともに売主様、買主様のご本人様確認、売買の意思確認
をしつつ、登記書類の確認・取得をします
ここまでが全てＯＫであれば、金融機関の融資の実行がなされ
買主様は売主様に残代金を支払い、司法書士は登記手続きに向けて尽力するのです
家の購入などに関する登記手続き、その他各種登記、契約に関するご相談など
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危篤から臨終、葬儀までのおまとめ
一瞬、どうしたらいいんだろう…と考えてしまうことのある
ご家族が危篤になられてから、不運にも臨終され、葬儀までの一連の出来事と
相続人さんのお話しあいまでのことをまとめてみました
お会いした方にはなんどかお話しをしているので、もう聞いた！
という方もいらっしゃるかもしれませんが…私の前職はウェディングプランナーです
ウェディングプランナーだったら冠婚部門ですから、結婚式のほか
式典やイベントですので、葬祭部門とは関係ありませんね
とお思いかもしれませんが、実は前職の会社は冠婚葬祭をカバーしている会社なのです
…という訳で、
約９年間関わっていたブライダル部門ほどではないものの
葬祭部門もそれなりに詳しいのでございます
今は司法書士、行政書士として遺言書の作成や遺産分割などで
財産や想いを次の世代へ引き継ぐにはどうすればいいのかという部分について
法律的に関わることが大半なのですが、前職の会社に在籍していた当時は
実際の現場で、人と人ということで、ご遺族の皆様と関わることもございました
そこで今回は、もしものとき、なにかのきっかけにお役立ていただくべく
遺言や遺産分割ではなく、故人が危篤になられ、不運にも臨終されてから
各種届出や葬儀、相続人様でのお話し合いなどの一連の出来事を簡単にまとめてみました
まずは、ご家族が危篤になられたときですが
近親者の方等にご連絡を取られるかと思います
その後不運にも、身近な人が亡くなったときは
すぐには事実を受け止められず、悲しみに暮れる方も多いのではないかと思われます
しかし、そのような時でも
残された方が死亡後７日以内に死亡届を提出しなければなりません
また、死亡届と一緒に行っておくものがあります
火葬許可申請書に必要事項を記入して提出しておいてください
仮に忘れていても、おそらく一緒に手続きを…とご案内いただけるかと思いますが
万が一のこともありますので、忘れないようにしてください
これらの前、あるいは前後に僧侶、神職、牧師や葬儀社に連絡して
お通夜や葬儀の準備を進められることになろうかと思います
おそらくは病院で臨終されるケースが多いと思われますので
ご遺体を引き取られる際、一緒に葬儀社等にご連絡されることが多いのではないでしょうか
葬儀社によっては、葬儀社が死亡届の提出手続きを行うところもあるようです
ちなみに、火葬は法律により、死後２４時間を経過しないと行うことができません
まずはここまでの手続きを行われ、ご遺体の安置場所をお決めいただきつつ
葬儀社等と打ち合わせをされ、葬儀、納棺をされることになられるかと思います
その後、あるいは併行して、今後行われる手続きとしてはいろいろ考えられます
例えば公共料金などの名義変更もしなければなりませんし
亡くなられた方がお勤めの場合は、会社への死亡退職届の提出も必要でしょう
後、保険証の返却などもございます
そうこうして、ようやくちょっと落ち着いたかな…という頃に
そういえば相続人で遺産相続のお話しをしないといけないな…遺言書はあるのだろうか
もしなければ皆で話し合いをしないといけないなぁ
…というようなことになってくるのではないでしょうか
このように、遺産分割のお話はだいたい
諸手続が終わってしばらくしてからというケースが多いように思います
うちには相続財産なんてないよ…とか
いやいや所有不動産もないし必要ないですよ
…という方もいらっしゃるかと思いますが
亡くなられた方の預貯金通帳もあるでしょうし、思い出の品などもありますから
相続人の皆様で話し合われて、遺産分割協議を行う必要があろうかと思います
亡くなられた方が、遺言を残していた場合は
基本的には遺言の内容に沿って遺産の分与などの手続をします
遺言がない場合は、民法による割合の法定相続分に従って遺産を分与するか
相続人全員で遺産分割協議をし、その内容に沿って遺産の相続手続をします
遺産分割協議など財産に関する話し合いは、親族であってもデリケートな問題ですし
あまりお付き合いのない相続人の方と話し合いをするのが難しいということもあります
相続人の中で話し合いをすることがなかなか捗らないというケースでは
相続人の方の中で、まとめ役になりそうな方が
先頭に立って話し合いに向けて尽力されるとうまくいくケースもあるようです
いずれにしても、どうすれば相続手続がスムーズにできるかは
個別のケースによって様々な解決法がございます
相続に関する様々なお悩み、遺言や遺産分割、登記手続等ご相談の方は
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登記法第６回「所有権に関する登記」
今日の大阪経済大学経営学部での講義は「所有権に関する登記」でした
所有権保存の登記は不動産登記法７４条で登記申請人が決まっております
具体的には
１．表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人
２．所有権を有することが確定判決によって確認された者
３．収用によって所有権を取得した者
４．区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者
となります
今回は所有権移転登記よりも保存登記を中心に
共有者の一人が単独で自己の持分のみ保存登記申請できるか否か
共有者全員のために保存登記申請を行うことができるか否か
といった点から、共有に関する論点を基に
保存行為、管理行為、変更行為という内容の他
区分所有権をもとに、マンションデベロッパーから購入したケースを基に
第三者のためにする契約についての民事局の通知を基にした内容についてという点や
所有権移転時、判決による単独申請を行う際と
所有権保存登記を７４条１項２号の「所有権を有することが
確定判決によって確認された者」として申請を行う際
「確認」「給付」「形成」判決のうち、いずれの判決で無ければならないか
という違いなどについて比較しながらお話しさせて頂きました
不動産登記は民法、民事訴訟法、不動産登記法などを
横断的におさえる必要がありますので、引き続き、なるべくわかりやすく
お伝えさせて頂きたいと思います
登記簿に仮登記ってあるんだけど…これ何ですか？
不動産購入時に物件選びをするとき、あるいは何らかの
不動産担保を取得する際など、なんらかのご縁で不動産登記簿を見たときに
「所有権移転仮登記」とか「抵当権設定仮登記」などの登記が
記載されているものをご覧になったことがあるでしょうか
「はいあります！」という方も「ちょっとないなぁ…」という方も
今回は「仮登記」について最低限知っておくべきことについて書いてみたいと思います
私たちが通常目にする「所有権移転登記」や「抵当権設定登記」は
「仮登記」に対して「本登記」と呼ばれています
これは、それ自体が原則として完全な登記であり権利変動を表すものです
仮登記は、将来これらの「所有権移転」などの本登記がされることに備えて
あらかじめその順位を保全するために行われる登記です
本来、登記申請手続きは登記権利者と登記義務者が共同で申請し
法令で定める添付書類を申請書に添付して申請されるものです
仮登記は、登記義務者の添付書類が揃わなくて添付できない場合や
将来起こるべき権利変動についての請求権を保全するなどの理由によって
本登記をする条件が整わない場合に
本登記の順位をあらかじめ保全するためにおこなわれるものです
つまり、仮登記をしておくことによって将来本登記がなされるときの順位を
あらかじめ「とっておく」ことができるのです
ただし、本来、登記には、当事者以外の人に「自分が所有者だ」ということを
主張できる効果があるのですが…
仮登記自体にはこの効力はありません
この意味で、仮登記は不完全な登記だと言えますが
上記のとおり、仮登記には順位を保全する効力があることに意義があります
仮登記をすることによってあらかじめ登記の順位を確保しておくことができ
後日「所有権移転」などの本登記が行われた時に
その「所有権移転」登記の順位は、仮登記の順位によることが認められるのです
また、他にも「仮処分」や「差押」など
併せておさえておいた方がいい登記もございますが…
今日はこれまで！…っとしたいと思います
各種登記手続をお考えの方は、お気軽に幣事務所までご相談くださいませ
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大経大経営学部、平成２５年登記法第２回講義
平成２５年度の大阪経済大学経営学部講義は９月２４日に始りました
春学期の大学院での講義レジュメは毎回私が
講義前に人数分準備していたのですが…
学部の方は人数が多く、今年度も１４０名前後の方に受講いただいておりますので
１週間前までに大学の教材原稿担当の方にレジュメをお渡しして
講義日迄にご準備いただいております
かなりの数ですので、申し訳ないと思いつつもお願いさせていただいております
…っと…もちろん感謝の心を忘れておりません（汗）
さて…本日８日の「登記法」講義は「公示の原則と公信の原則」です
学部の方では大学院に比べて商業登記法のウェイトが多いため
やむなく、少し駆け足になってしまうのですが
本日もわかりやすく講義してまいりたいと思います
遺産分割あれこれ
相続に関する仕事に携わっていると
様々な場面に遭遇することがあります
今日は、遺産分割に関するちょっとした出来事や
問題点などを書きたいと思います
人がお亡くなりになると、葬儀をして
亡くなった方を悼み偲ぶことでしょう
お身内の方は、近しい人を失った傷も癒えないまま
役所への届出や埋葬など様々な手続が必要になります
ひと段落したところで
相続手続をお考えの方も多いと思われます
亡くなられた方が、遺言書を作成されていた場合は
遺言書に基づいて相続手続を行います
遺言書がない場合は
法定相続人が法律で定められた相続分に従って
相続するか
法律で定められた相続分によらずに遺産を分ける場合は
法定相続人の全員で
遺産分割の協議をすることになります
遺産分割協議をする場合は
我々の職責から、ご本人様確認や意思確認を
しなければなりません
亡くなられた方に
配偶者、お子さんがおられる場合は
比較的連絡がつきやすくスムーズになされることが多いのですが
お子さんがおられない場合で
ご両親も亡くなっている場合は
配偶者とご兄弟が法定相続人になります
この場合、ご兄弟の方が、遠方にお住まいで
ご連絡がつきにくい場合や
場合によっては認知証になっておられることも
ございます
認知証の方を含んで遺産分割協議を行う場合は
認知証の方は判断能力がつきかねる状態であることから、
遺産分割協議の前に成年後見人を選ぶ必要がございます
このように一口に遺産分割といっても
いろいろな手続が必要になることがあります
また、場合によっては、生前に遺言書を
残されたほうが相続手続が煩雑になることが
少ないケースもございます
相続人の方で遺産分割について同意が得られましたら
なるべく早くに書面に残されることをお勧めします
相続、遺産分割、遺言についてお考えの方は
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大阪経済大学経営学部秋学期講演スタート！
毎年春は、大阪経済大学大学院の非常勤講師を務めさせていただいておりますが
秋学期は大阪経済大学経営学部でも非常勤講師として講義を行っております
今年の秋学期は、つい先日９月２４日が初回講義でした
いずれも「登記法」の講義ですが
学部の方では、大学院に比べて商業登記法のウェイトが多くなっています
「登記法」は、受験に使われる方も、学問として関わる方も
学問ではなく、実務で不動産登記や商業登記に関わる
企業経営者様や金融機関の方からも
とにかくわかりにくい…というお声を伺うことが多いように思います
不動産登記は手続法といって、民法その他の実体法を
実現していくものなのですが…
その実体法の理解が必要だったり、判例の知識が必要だったりします
商業登記も同様で、実体法の会社法や商法の知識が必要となります
この、手続法たる不動産登記法と民法その他実体法と関連付け
商業登記法と会社法・商法などの実体法との関連付けを
きっちりリンクさせておくと大枠が理解しやすくなります
私の講義では、わかりにくい登記法をわかりやすく実践的に講義しつつ
資格者のみならず不動産業界、銀行業界をはじめとする各企業で必要とされる
登記法に関する理解を深め、横断的な知識を習得することを目的としています
第一回目は総論的なお話しをしてまいりました
学部の方では、大学院と違って大人数ですので、少し勝手が異なりますが
今年度も頑張って参りたいと思います
中古マンション購入の際のチェックポイント
来年４月から消費税率が上がることが予想されており
駆け込み需要ということで
不動産市場、特に中古物件市場を中心に活気付いているようです
新築物件は
販売会社から建物構造や建築状況など詳細な説明があり
パンフレットなどからも
物件の状況が比較的分かりやすいのではないかと思います
しかし中古物件の場合は
物件の場所、間取り等というような
仲介会社が持っている情報については分かりますが
それ以外の建物の詳細な情報は、分かりにくいのが現状です
そこで今回は、中古マンション購入の際に
チェックすべきポイントについていくつか書かせていただきました
上記のような不動産会社のもっている情報以外では
各種書面には現れない周りの環境が挙げられます
近隣のトラブルはないか
日当たりはどうか
近隣に工場などがある場合は、稼動しているときの騒音なども
確認しておくとよいでしょう
また、築年数はどれくらいかとい点や
マンション管理の状況などもチェックのポイントです
築１０年から１５年で、一回目の大規模修繕工事が
必要と言われていますから、仲介会社などを通じて
それが実施されているかを事前に確認しておくことも重要です
中古物件の場合、現地を見て購入することが可能ですので
必ず現地に行き、物件の状況を確認しておくべきと思われます
その際、間取りや部屋の使用状況
建物自体の確認をしておいてください
また、他にも建物の外壁や天井に大きなひび割れやしみがないか
エレベーターなどの共用部分の保守点検が定期的に行われているか
共用部分であるエントランス、エレベーター、廊下、ゴミ置き場などの
清掃が綺麗に行われているかなど、マンション自体のチェックも重要です
他にも、長期修繕計画の内容や
修繕積立金について確認しておくのがベストです！
修繕計画の内容はどうか、いままで適切な修繕が行われているか、
現在の所有者たる売主さんには、これらに関する未払い金がないか
管理組合に未収金がないかなといった点も確認しておくとよいでしょう
このように、不動産を購入するときには
いろいろなチェック項目があります
特に中古不動産は、実際にモノがありますし
周りには人が住んでいますから
さらにいろいろなチェックポイントがあります
幣事務所では、不動産取引などでの
不動産の名義変更等の手続きの他
これらに関して不安をお持ちの方のご相談もお受けしております
もちろん不動産会社様や、鑑定士さんの分野もございますが
万が一、他の先生方の専門分野であれば
出来うる範囲ではありますが、なるべくスムーズにおつなぎさせて頂きます
大切なお住まいを購入されるわけですから
お一人、あるいはご家族だけで悩まれず
ぜひともお気軽に、幣事務所までお気軽にご相談くださいませ
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共有状態の土地建物を単独の所有にするには？
例えば…山本家が所有している大阪府箕面市の土地は
お兄さんの山本潤さんと、弟の山本拓哉さんが
それぞれ２分の１ずつ共有している状態だったとします
この土地は結構な広さがあり
建物も立っておらず、調度いいところで
半分ずつにできそうですだということで
兄弟間で話し合いがされていたとして…
この土地をそれぞれの持分としたいのですが
どのような手続きをすればよいのか…というような
ご相談をいただくことがあります
これ、実は現在共有となっている土地の数や状態
近隣の土地との関係などによって
先立って解決する問題も違えば
それを基にする不動産登記手続きも変わって参ります
実は今「まほろば不動産」さんのサイトにて
不動産売買や登記に関することなどについて
不定期更新でコラムを書かせていただいてますので
今回はこのあたりをまとめさせて頂きました
登記上は、どのような登記を行うかといえば
ざっくりパターン分けすると３通りかな…と思います
１．不動産が一つしかないような場合
但し対象土地は既に甲乙共有の状態にあるものとする
２．不動産が二つ以上ある状態（全て共有）
但し対象土地は二つとも甲乙共有の状態にあるものとする
３．不動産が2つ以上ある状態（一部共有）
但し、対象土地（仮にＡ土地）は一つだけが甲乙の共有
それ以外の土地（仮にＢ土地）は甲の単独所有状態にあるものとする
このような場合に、まず分筆登記をしないといけないのか
甲乙をわかりやすく上記の事例に置き換えるならば
山本潤持分全部移転となるのか…
あるいは山本拓哉持分全部移転となるのか
それはどの段階でどの土地に行うのか
…はたまた「年月日共有物分割による交換」を原因として
どこかの土地について所有権移転登記の申請をおこなうのか
…などが変わって参ります
このあたりは少しわかりづらいので
いつも法律用語をなるべく抜きにしてお話しております
…ということで、一部土地家屋調査士さんなどが
登場される場面もありますが、司法書士にご相談になられると
どの方向性で行かれるかがスッキリされるかと思います
下記「まほろば不動産」様のサイトでも
図形を交えてわかりやすく書かせて頂いてますが
なにかあればお尋ねください＾＾
まほろば不動産「共有物分割と登記」
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動産譲渡登記と債権譲渡登記
大阪経済大学大学院春学期の授業も本日がラストです！
今週の二コマは動産譲渡登記と債権譲渡登記
それから登記の現状と企業での活用について
わかりやすくお話しさせて頂きます＾＾
動産譲渡登記は金融機関の方から尋ねられることもあり
ご説明用レジュメを作成させていただいたこともあるのですが
法務省が公表している「登記統計」から
平成２４年度分のデータをみたところ
動産譲渡登記の申請件数は全体の約０．０３％と
まだまだ利用頻度は低いようです
ちなみに…債権譲渡登記の申請件数は
全体の約０．３％ですから、債権譲渡登記よりも
利用頻度は高いものの、土地建物、その他の登記に比べると
圧倒的に申請件数が低いのが現状のようです
とはいえ、上記全体の申請件数には所有権に関するものも
含まれておりますので、余計なものが含まれている！
…っと思われる方もいらっしゃるかもしれません
そこで…担保権にもいろいろとありますが…
「登記統計」全体の件数から抵当権と根抵当権をピックアップし
土地、建物のデータを見たところ…
やはり利用頻度にはかなりの違いが出ているようです
これに金融機関に限った…というデータは残念ながら
みあたりませんが、やはり担保としては
まだまだ土地建物が活躍しているのが現状です
…っと…今日の講義内容の導入部分の一部を
ブログにアップしてみました＾＾
登記法を受験に使われる方も
学問に使われる方も、とにかくわかりにくいというお声が多いようなので
春学期も手続法たる不動産登記法と民法その他実体法と関連付け
商業登記法と会社法・商法などの実体法との関連付けを
きっちりリンクさせたうえで
わかりやすい講義を心がけさせていただきました
次は…秋学期に大学の学部の方で講演させて頂きます
大阪経済大学の大学生の皆様で受講される皆様！
ぜひぜひ受講ください
平成２５年度も大阪経済大学大学院の非常勤講師を勤めさせて頂きます。加えて今年度から、４年生の学部でも非常勤講師を務めさせていただくことになりました
「登記法」を講義させて頂きます
