‘不動産登記’ カテゴリー
遺言書きほんのき
最近、「終活」が話題になっていますね
自分らしく人生を終えたいと願う方が
増えてきているように感じます
今回は、遺言書について書いてみようと思います
遺言書は、人生の最後の場面における意思表示であり
残された人々へのメッセージでもあります
自分の意思表示なのだから
自由に書きたいところですが
遺言書は法律で定められた様式に従って書かないと、
遺言書自体が無効になってしまいます
例えば、自筆証書遺言は
その名のとおり
遺言者自身が自筆で書く遺言ですから
パソコンで書いた自筆証書遺言は
無効になってしまいます
自筆証書遺言は、その全ての文章、日付、署名を
遺言者が手書きで書き
最後に捺印することが必要です
また、遺言書は、
遺言者ごとに１通ずつ作成しなければなりませんので
夫婦が同一の遺言書に連名で書くことはできません
公正証書遺言は
遺言書の作成について公証人を関与させる遺言書で
証人２名の立会いを要します
公証人が関与しているので
自筆証書遺言のように
様式不備で遺言書自体が無効になったり
遺言書の内容が不明確で
後々紛争になったりする危険性は防げるでしょう
ただし、自筆証書遺言の場合は
遺言者の死亡後に
法定相続人全員で家庭裁判所に赴き
裁判所で遺言書を開封する
「検認」
という手続が必要です
公正証書遺言の場合は
この「検認」手続は不要です
遺言書作成をお考えの方は、幣事務所までお気軽に
ご相談くださいませ
平日９時～１８時にご予約頂ければ、土日、平日夜も相談対応可能です
０６－６３６２－１００２
までご連絡ください
中古マンション購入の際のチェックポイント
来年４月から消費税率が上がることが予想されており
駆け込み需要ということで
不動産市場、特に中古物件市場を中心に活気付いているようです
新築物件は
販売会社から建物構造や建築状況など詳細な説明があり
パンフレットなどからも
物件の状況が比較的分かりやすいのではないかと思います
しかし中古物件の場合は
物件の場所、間取り等というような
仲介会社が持っている情報については分かりますが
それ以外の建物の詳細な情報は、分かりにくいのが現状です
そこで今回は、中古マンション購入の際に
チェックすべきポイントについていくつか書かせていただきました
上記のような不動産会社のもっている情報以外では
各種書面には現れない周りの環境が挙げられます
近隣のトラブルはないか
日当たりはどうか
近隣に工場などがある場合は、稼動しているときの騒音なども
確認しておくとよいでしょう
また、築年数はどれくらいかとい点や
マンション管理の状況などもチェックのポイントです
築１０年から１５年で、一回目の大規模修繕工事が
必要と言われていますから、仲介会社などを通じて
それが実施されているかを事前に確認しておくことも重要です
中古物件の場合、現地を見て購入することが可能ですので
必ず現地に行き、物件の状況を確認しておくべきと思われます
その際、間取りや部屋の使用状況
建物自体の確認をしておいてください
また、他にも建物の外壁や天井に大きなひび割れやしみがないか
エレベーターなどの共用部分の保守点検が定期的に行われているか
共用部分であるエントランス、エレベーター、廊下、ゴミ置き場などの
清掃が綺麗に行われているかなど、マンション自体のチェックも重要です
他にも、長期修繕計画の内容や
修繕積立金について確認しておくのがベストです！
修繕計画の内容はどうか、いままで適切な修繕が行われているか、
現在の所有者たる売主さんには、これらに関する未払い金がないか
管理組合に未収金がないかなといった点も確認しておくとよいでしょう
このように、不動産を購入するときには
いろいろなチェック項目があります
特に中古不動産は、実際にモノがありますし
周りには人が住んでいますから
さらにいろいろなチェックポイントがあります
幣事務所では、不動産取引などでの
不動産の名義変更等の手続きの他
これらに関して不安をお持ちの方のご相談もお受けしております
もちろん不動産会社様や、鑑定士さんの分野もございますが
万が一、他の先生方の専門分野であれば
出来うる範囲ではありますが、なるべくスムーズにおつなぎさせて頂きます
大切なお住まいを購入されるわけですから
お一人、あるいはご家族だけで悩まれず
ぜひともお気軽に、幣事務所までお気軽にご相談くださいませ
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共有状態の土地建物を単独の所有にするには？
例えば…山本家が所有している大阪府箕面市の土地は
お兄さんの山本潤さんと、弟の山本拓哉さんが
それぞれ２分の１ずつ共有している状態だったとします
この土地は結構な広さがあり
建物も立っておらず、調度いいところで
半分ずつにできそうですだということで
兄弟間で話し合いがされていたとして…
この土地をそれぞれの持分としたいのですが
どのような手続きをすればよいのか…というような
ご相談をいただくことがあります
これ、実は現在共有となっている土地の数や状態
近隣の土地との関係などによって
先立って解決する問題も違えば
それを基にする不動産登記手続きも変わって参ります
実は今「まほろば不動産」さんのサイトにて
不動産売買や登記に関することなどについて
不定期更新でコラムを書かせていただいてますので
今回はこのあたりをまとめさせて頂きました
登記上は、どのような登記を行うかといえば
ざっくりパターン分けすると３通りかな…と思います
１．不動産が一つしかないような場合
但し対象土地は既に甲乙共有の状態にあるものとする
２．不動産が二つ以上ある状態（全て共有）
但し対象土地は二つとも甲乙共有の状態にあるものとする
３．不動産が2つ以上ある状態（一部共有）
但し、対象土地（仮にＡ土地）は一つだけが甲乙の共有
それ以外の土地（仮にＢ土地）は甲の単独所有状態にあるものとする
このような場合に、まず分筆登記をしないといけないのか
甲乙をわかりやすく上記の事例に置き換えるならば
山本潤持分全部移転となるのか…
あるいは山本拓哉持分全部移転となるのか
それはどの段階でどの土地に行うのか
…はたまた「年月日共有物分割による交換」を原因として
どこかの土地について所有権移転登記の申請をおこなうのか
…などが変わって参ります
このあたりは少しわかりづらいので
いつも法律用語をなるべく抜きにしてお話しております
…ということで、一部土地家屋調査士さんなどが
登場される場面もありますが、司法書士にご相談になられると
どの方向性で行かれるかがスッキリされるかと思います
下記「まほろば不動産」様のサイトでも
図形を交えてわかりやすく書かせて頂いてますが
なにかあればお尋ねください＾＾
まほろば不動産「共有物分割と登記」
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動産譲渡登記と債権譲渡登記
大阪経済大学大学院春学期の授業も本日がラストです！
今週の二コマは動産譲渡登記と債権譲渡登記
それから登記の現状と企業での活用について
わかりやすくお話しさせて頂きます＾＾
動産譲渡登記は金融機関の方から尋ねられることもあり
ご説明用レジュメを作成させていただいたこともあるのですが
法務省が公表している「登記統計」から
平成２４年度分のデータをみたところ
動産譲渡登記の申請件数は全体の約０．０３％と
まだまだ利用頻度は低いようです
ちなみに…債権譲渡登記の申請件数は
全体の約０．３％ですから、債権譲渡登記よりも
利用頻度は高いものの、土地建物、その他の登記に比べると
圧倒的に申請件数が低いのが現状のようです
とはいえ、上記全体の申請件数には所有権に関するものも
含まれておりますので、余計なものが含まれている！
…っと思われる方もいらっしゃるかもしれません
そこで…担保権にもいろいろとありますが…
「登記統計」全体の件数から抵当権と根抵当権をピックアップし
土地、建物のデータを見たところ…
やはり利用頻度にはかなりの違いが出ているようです
これに金融機関に限った…というデータは残念ながら
みあたりませんが、やはり担保としては
まだまだ土地建物が活躍しているのが現状です
…っと…今日の講義内容の導入部分の一部を
ブログにアップしてみました＾＾
登記法を受験に使われる方も
学問に使われる方も、とにかくわかりにくいというお声が多いようなので
春学期も手続法たる不動産登記法と民法その他実体法と関連付け
商業登記法と会社法・商法などの実体法との関連付けを
きっちりリンクさせたうえで
わかりやすい講義を心がけさせていただきました
次は…秋学期に大学の学部の方で講演させて頂きます
大阪経済大学の大学生の皆様で受講される皆様！
ぜひぜひ受講ください
平成２５年度も大阪経済大学大学院の非常勤講師を勤めさせて頂きます。加えて今年度から、４年生の学部でも非常勤講師を務めさせていただくことになりました
「登記法」を講義させて頂きます
対抗力と公信力
本日は大阪経済大学大学院での
登記法の講演日です
本日の講義は登記申請手続きの総論と
民法と不動産登記法の横断的な知識と理解が
必要となる、対抗力と公信力について
わかりやすくお話させて頂きます
契約、詐欺、強迫、相続、時効など
登記法をおさえるには
民法総則や債権総論、各論などの知識と
登記を横断的に理解できるとわかりよいのですが
総則は総則、債権も細かく分野が分かれているため
なかなか繋がりづらいところもあるようです
今日は民法の復習も兼ねて
登記法の総論、対抗力との関連付けを
お話してまいりたいと思います＾＾
平成２５年度も大阪経済大学大学院の非常勤講師を勤めさせて頂きます。加えて今年度から、４年生の学部でも非常勤講師を務めさせていただくことになりました
「登記法」を講義させて頂きます
大阪経済大学大学院春学期講演スタート
本年も大阪経済大学大学院の非常勤講師を
務めさせていただいております
いよいよ本日１２：５０より
「登記法」の春学期の講義がスタートいたします
登記法を受験に使われる方も
学問に使われる方も、とにかくわかりにくい
というお声が多いようなのですが
手続法たる不動産登記法と民法その他実体法と関連付け
商業登記法と会社法・商法などの実体法との関連付けを
きっちりリンクさせておくと
大枠を理解しやすいのではないかと思われます
私の講義では、わかりにくい登記法を
わかりやすく実践的に講義しつつ
資格者のみならず不動産業界
銀行業界をはじめとする各企業で必要とされる
登記法に関する理解を深め
横断的な知識を習得することを目的としています
…と…少しかたくなってしまいましたが
今年度も頑張って参りたいと思います
秋には、大学院ではなく大学の方でも
講義させて頂きますので
大学生の皆様で受講される皆様も
よろしくお願い申し上げます
なぜ、不動産を買ったら登記が必要なのか
桜も満開に近づき、そろそろ花見のシーズン到来ですね
法務局に行く途中の道でも満開でした
とはいえ、この仕事をするまでは、
法務局とはあまりなじみがありませんでした
何をするところなのかもわかりませんでした
「登記って、相続のときにいるのかな？」
くらいの感覚でした
では、なぜ家を買ったりしたときに、
登記が必要なのかですが、
「不動産を買ったときに自分の名義に書き換えておく」
ことには、意味があるのです
例えば、Ａさんが、Ｘさんから家を買ったとしましょう
売主Ｘさんと買主Ａさんとで売買契約を結び、
Ａさんは売買代金を払います
このとき、ＡさんはＸさんに対して
「自分がこの家の所有者だ」と言うことができます
しかし、Ａさんは、家を自分の名義に移す所有権移転登記をしなかったと仮定します
この後、なんと、Ｘさんは、
同じ家をＢさんにも売ってしまいました
ＸさんとＢさんは売買契約を結び、
Ｂさんは代金を払って
家をＸさんからＢさんに移す所有権移転登記を
してしまいました
最初に家を買ったＡさんは、
売主のＸさんには自分の権利を主張できますが
自分名義の所有権移転登記をしたＢさんに
自分の権利を主張できないのです
登記をする理由は、簡単に言うと
「権利が自分にあることを、売主以外の利害関係をもつ人に主張することができる」
ことにあります
平たく言うと、
「自分がこの家の所有者だ」
と取引に関係のある他人に言うことができるのです
このような登記の効果を、法律用語では、
登記の「対抗力」といいます
実際には、家の売買決済の場では、代金を払う前に、我々司法書士が立会い、
所有権移転登記に必要な書類を確認してから、
買主様が代金を払い、
売買の決済が終わったら、
司法書士が速やかに登記申請をするので、
このようなことはあまり起こらないのですが、
登記にはこういった効果があります
家を買ったり、相続が起こったような場合には、
登記をしておくことをお勧めします
今さら聞けない登記簿謄本の取り方
早いところでは、桜もチラホラ咲いているようですね
昨日は、スーツの上にコートを着ていたら暑かったです
さて、先日、法務局での謄本の取得手数料が
４月１日から変わるとお伝えしましたので、
今回は、謄本を初めて法務局で取得しようとする方へ
基本的な謄本の取り方をお伝えします
法務局に行くと、主に、
不動産登記申請受付窓口、
商業登記申請受付窓口、
登記簿謄本・印鑑証明書・地図等証明書請求申請窓口
に分かれていて、
登記簿謄本・印鑑証明書・地図等証明書請求申請窓口の奥に古い登記簿などを閲覧するコーナーがあります
登記簿謄本を取得するときは、
登記簿謄本・印鑑証明書・地図等証明書請求申請窓口に
申請書が備え付けられています。
１．①不動産登記簿謄本の場合は、
「登記事項証明書 登記簿謄本・抄本 交付請求書 （不動産用）」
の表題のものに記入します
②窓口にこられた人の欄に、御自分の住所・氏名
を記載します
③その下の欄に、請求したい不動産の所在を記載
します
まず、土地か建物かの種別にチェックを入れて
欄の記載に従って記入します
ここで記入する不動産の所在は、
私たちが郵便などで通常記載する「住所」とは
違い、不動産の権利証等に書かれている
「地番」を記載します
一般に使用する「住所」は「住居表示」ですが
法務局で記載する「地番」は、住居表示が実施
される前の住居の表示であることが多いです
分からなければ、法務局に行く前に、
対象不動産を管轄する法務局に電話して、
「地番が分からないので、住居表示を言います
から教えてください」と尋ねてみてください
最近は法務局に電話で地番を尋ねることができます
④登記簿謄本を取得する場合は、下欄の
「登記事項証明書・謄本」欄にチェックを
入れてください
⑤マンションの場合はマンション名を記載して
ください
⑥対象不動産と同時に担保に入っている他の
不動産を確認したい場合は、真ん中欄の
共同担保目録をチェックする欄にチェックを
入れてください
以上が法務局で不動産登記簿を取得する際の手順です
取られる際は、ご参考にしてくださいませ
登記事項証明書等手数料の改定
東大寺のお水取りが終わって
そろそろ暖かくなってきました
今年は、花粉症と黄砂に加えて
ＰＭ２・５の影響もあり、マスクが欠かせません
この間ＰＭ２・５用のマスクを購入したのですが
あまりの仰々しさに、付けて歩くとことができず
結局花粉症用のマスクで対応しています
今年は例年にも増して
マスクを身に付けている人が多いですね
さて、来月４月１日から
法務局の窓口請求における登記事項証明書等の
証明書の手数料が変わる予定です
１．登記事項証明書（登記簿謄本）の手数料が、現行の７００円から６００円となり、印鑑証明書の手数料が、現行の５００円から４５０円になる予定です
２．その他にも、登記簿の閲覧、登記事項要約書の手数料が、現行の５００円から４５０円になり、公図等の地図も５００円から４５０円に変わる予定です
法務局で謄本や印鑑証明書をご取得される際には、ご留意ください
